Nagy Norman Csaba: Lakáspolitika a III. Évezredben

Az írás a Lakáspolitika és városrehabilitáció pályázat lakáspolitikai kategóriájának második helyezett dolgozata.

Az írás a Lakáspolitika és városrehabilitáció pályázat lakáspolitikai kategóriájának második helyezett dolgozata.

Az ember tele van nagy tervekkel a frissen szerzett diplomájával a kezében. Az elkövetkező néhány év rendkívül fontos az életében. Igazából most került ki a nagybetűs életbe, és igyekszik minél hamarabb megteremteni az egzisztenciáját. Elérni azt az életszínvonalat, és azt a megbecsültséget, amelyben mindig is élni kívánt. Ezek a fiatalok tele vannak ambíciókkal, energiával, még sincs könnyű dolguk. Néhány hónapon belül találniuk kell egy megfelelő munkahelyet, és egy lakást, ahol élhetnek. Egyiket sem könnyű találni manapság, ezért ebben az időszakban fontos döntéseket kell hozni, és az adódó lehetőségeket kihasználni.

A legtöbb fiatal az egyetem utáni néhány évet valamilyen albérletben tölti, saját lakása nincs. Ez végül is rendjén van így, mivel sokan úgy gondolkodnak, hogy csak akkor lesz saját lakásuk, ha úgy gondolják, hogy a jelenlegi munkájuk hosszú távon megmarad, és érdemes letelepedni a munkahely közelében. Az albérletnek megvan az az előnye, hogy rugalmas, ha mondjuk a fiatal kap egy remek állásajánlatot egy távoli városban, csak fel kell adnia az albérletet, és átköltözni a másik városba. A saját lakás mégis egyfajta biztonságérzetet nyújt, hiszen oda bármikor visszatérhet az ember. Az ingatlan manapság egyébként is jó befektetés, hiszen ha belépünk az Európai Unióba az ingatlanárak vélhetőleg emelkedni fognak. Lakásvásárlásba, vagy építésbe mégis csak akkor kezdünk, ha az adott településen még 10-15 év múlva is el tudjuk képzelni a jövőnket. Néhány probléma felvetődik a munkahely és lakás témakörében: minél nagyobb egy település annál több munkalehetőség rejlik benne, így a friss diplomások igyekeznek Budapesten, vagy a nagyobb vidéki városokban elhelyezkedni, azonban itt a legmagasabbak az ingatlanárak. Budapest egyre zsúfoltabbá válik, míg a vidéki kisebb településeken az átlagéletkor nő, és a népesség csökken. Mivel Budapest egyre zsúfoltabb, és drágább, ezért valószínűleg csak valahol Budapest 20-40 km-es vonzáskörzetén belül talál magának lakást, így a munkába járással viszont a közlekedés válik túlterheltté.

Bevezetésképp tekintsük át, hogy az utóbbi években milyen változásokon ment keresztül a lakáspolitika.

Megszűnt a mennyiségi lakáshiány
A nemzetközi összehasonlítások bizonyítják, hogy a lakásállomány legfontosabb statisztikailag kezelhető mutatói szerint Magyarországon a lakáshelyzet a hasonló jövedelemmel rendelkező (nem kelet-európai) országokhoz képest meglepően jó, gyakran viszonylag közel van a nyugat-európai színvonalhoz. 1990 óta a száz lakásra jutó népesség 14 fővel csökkent. A száz szobára jutó lakosok száma 105 fő, azaz szinte minden lakosra jut egy szoba. A 90-es évek első felére megszűnt az ún. mennyiségi lakáshiány. 1996-ban a lakások száma a lassuló ütemű lakásépítkezések ellenére is mintegy 3 százalékkal több lett, mint a háztartások száma. A mennyiségi mutatók nem a lakásberuházások miatt jeleztek egyértelmű javulást, hanem a demográfiai folyamatok miatt. Az 1996os adatok alapján, nemcsak a népesség, hanem a háztartások száma is csökken. 1987-ben 57 ezer lakást építettek, 1993-94-ben 21 ezret, 1996-97-ben 28 ezret. Miközben 1996-ban fele annyi lakás épült, mint a nyolcvanas évek végén, a lakossági építkezések száma csak 20%-kal csökkent, a szervezett lakásépítés az egykori tizedére esett vissza, az állami lakásépítés pedig gyakorlatilag megszűnt.

Az 1990-es években a lakásár/jövedelem hányados (vagyis az átlagos lakásár osztva a háztartások évi jövedelmével) a korábbi 6,2-ről kb. 4,9-re csökkent, mivel a lakásárak kevésbé növekedtek, mint a jövedelmek. Ezt a piaci lakásrendszer irányába tett lépésként kell értékelni.

Az "olcsó" és "drága" lakások közötti távolság viszont jelentősen növekedett, a piac polarizálódott, mivel a lakásárak eltérő ütemben növekedtek. A legalsó lakásosztály átlagos értéke kb. kétszeresére nőtt, a legdrágább lakások esetében több mint két és félszeresére. Így a legolcsóbb és a legdrágább lakások közötti különbség 4,9-ről 6,5-re növekedett. A lakáspiaci árak polarizációja eltérően érintette az első lakást vásárlókat és a lakáspiacon mozgó családokat. Az első lakást vásárlók helyzete relatíve javult, mert a rossz (sokszor drága fenntartású) lakások ára reálértékben csökkent. Így esetükben két éves átlagjövedelem is elegendő egy lakás megvásárlásához. Azonban a mobil családok (akiknek a magasabb árfekvésű és az alacsonyabb árfekvésű lakás közti különbözetet kell megfizetniük) a lakásár/jövedelem ollója növekedett, a továbblépés nehézzé vált. Ez is hozzájárul ahhoz, hogy a lakásmobilitás ma még mindig alacsony fokú, pedig a lakásmobilitás hozzájárul a lakásállomány kihasználtságához, a lakáskorszerűsítéssel, lakásfelújításokkal való kapcsolata pedig egyértelmű. (A lakást változtató háztartások több, mint 50%-a végez valamilyen felújítást a lakásán.)

A lakásvagyon a háztartások legfontosabb vagyona, következésképpen a háztartások gazdasági viselkedését a lakásrendszer alapvetően befolyásolja. A lakásszektort meghatározó folyamatok egyre nagyobb arányban a külső gazdasági és társadalmi erők döntéseinek, érdekeinek, elvárásainak függvényei.

• A lakásépítés trendje 1994-ben megfordult, a növekedés 1999-től felgyorsult.
• Az 1994-1995-ös időszakhoz hasonlóan a növekedést az állami beavatkozás gyorsítja.
• Az 1994-1995-ös időszaktól eltérően ma a növekedés stabil, számos jellemzőjében különbözik az akkoritól. A legfontosabb a jövedelmek növekedése.
• A növekedés most már lelassul és megáll, tartósan Magyarországon ma még nem fog 40-45 ezer lakásnál több épülni évente.
• A támogatás mostani szintje talán már ahhoz elég, hogy 2000-2001-hez képest 2002-2003-ban ne következzen be visszaesés.
• Alapvetően változik a lakásépítés szerkezete, a vállalkozói szervezésű építkezések részaránya 50% fölé nő.
• Az építési engedélyek és a későbbiekben ettől elmaradó építőanyagkereslet zavarba ejtő jelenségével a későbbiekben sokkal kevésbé kell számolni.

A lakáshitelek egyre kedvezőbbé váltak az évek során. A 90-es évek közepén még szinte lehetetlen volt lakáshitelhez jutni, addig ma néhány helyen még jövedelmi igazolást sem kérnek, könnyű lakáshitelhez jutni. A kamatok is folyamatos csökkenést mutatnak:

1997-24%
1999-8%
2000-5% 2001-4%
2003 - 2,5-3,5 %

A kamatozás mellet a futamidő hossza is előnyösen változott, akár 25 éves futamidejű hitelt is választhatunk. Tehát a lakáshitelek igen erős szintet értek el, ennél kedvezőbbek már vélhetőleg nemigen lesznek.

Fontos változás volt, hogy a gyermekek után járó lakásépítésnél felvehető egyszeri támogatást mára kibővítették, és igényelhető lakásfelújításra valamint a lakás kibővítése esetén is. A támogatás megítélésénél már az önkormányzatok döntenek, szerintem ez jó megoldás mivel az önkormányzat jobban ismeri a helyi körülményeket, és jobb döntések sziilethetnek, mintha országosan kezelnék a lakástámogatási ügyeket. A javuló helyzetnek köszönhetően nő a lakásépítések száma Magyarországon. Az általunk kiválasztott rétegnek igen kis százaléka épít lakást, hiszen a fiatal diplomások elsősorban fedél alá szeretnének kerülni, igényeik még nem akkorák, mint az idősebb családos korosztálynak, és úgy gondolják, egy építkezés meghaladná erejüket. A fiatalok inkább albérletet, vagy egy kis lakást keresnek (ez jobban illik anyagi helyzetükhöz), amely mindenképpen csak átmeneti megoldás.

Nézzük meg a jelenlegi általános tendenciát, meddig nőhet a lakásépítés?
A magyar lakásépítés a többi rendszerváltó országhoz hasonlóan követte a gazdasági fejlődés trendjét, vagyis drasztikusan visszaesett. A gazdaságban 1994-ben bekövetkező fordulattal egyidőben a lakásépítés trendje is megfordult. Ha a támogatási rendszerben lett volna koncepció (lehetett volna, hiszen ehhez már korábban is megvolt minden ismeret), akkor a lakásépítésnek 1994-ben lett volna az inflexiós pontja, máig tartó, kiszámítható növekedéssel. Az 1999-ben elindult növekedés lényege, hogy a növekvő jövedelmeknek a lakásépítésre gyakorolt hatását a támogatási rendszer pozitív változásai 2000ben és 2001-ben nagyon hatékonyan felerősítették.

Rendkívül fontos azonban látni a növekedés korlátait is. Ma úgy látjuk, hogy a volumen nem fog az évi 40-45 ezer új lakás/éves szint fölé nőni. Új lakást ma és a következő években azok építenek és azok vásárolnak, akik az átlagosnál jobb anyagi körülmények között élnek.

Az elmúlt hozzávetőlegesen 15 évben a lakásépítés szinte minden feltétele megváltozott. Hogyan alakul a lakásépítés szerkezete?
A lakásépítés szerkezetében a legfontosabb változás, hogy a vállalkozói szervezésű lakásépítés aránya 50 százalék fölé nő. A 2000-ben és a 2001-ben bekövetkezett növekedés legnagyobbrészt a háromés többlakásos lakóépületben megvalósuló lakások esetében következett be.

A támogatott lakáshitelek igénybevétele
A lakásépítésben a hitelek szerepe különböző becslések szerint 4-7 százalék volt. A mostani dinamikus növekedés ellenére ma még talán az egyharmadot sem érte el, az új lakások vásárlóinak és az építkezők nagyobbik felének ma sincs hitele. 2002 Augusztus végéig alig több, mint 10.000 volt a szerződések vesznek fel és akkor viszonylag gyorsan be kell fejezniük a házat, vagy el se tudják kezdeni.

• Egyes anyagi megfontolások, főleg az energiaköltségek arra sarkallják az építtetőt, hogy minél hamarabb befejezzék a házat.
• Valamilyen mértékben a lakásépítő ipar is tovább fejlődik és az épületek fizikai átfutási ideje is csökken.

Tehát ez a jelenlegi helyzet, nézzünk néhány gondolatot a változtatásra.

Ötletek
A lakáshitel elbírálásában figyelembe kell venni a kérelmező végzetségét is, mérlegelni a várható elhelyezkedési esélyeit is, és ennek függvényében dönteni a részletekről. Manapság a friss diplomások nagy része nem engedheti meg magának a saját lakást, ezért igen sokan élnek albérletben.

A friss diplomás pályakezdők legfőbb problémája a következőkből tevődik össze:
1. Természetesen minél nagyobb egy település annál több lehetőség rejlik benne, így a friss diplomások igyekeznek Budapesten, vagy a nagyobb vidéki városokban elhelyezkedni.
2. Azonban az ingatlanárak itt a legmagasabbak, például Budapesten egy 1,5-2 szobás 40-45nm alapterületű lakást 10 millió Ft körüli összegért kapunk meg, egy kisebb vidéki városban ugyanilyet körülbelül 4 millióért, míg egy kisebb faluban 4 millióért akár egy 5 szobás, 100nm alapterületű házat kaphatunk kerttel együtt.
3. Természetesen a pályakezdőnek alig van pénze, és hitelhez is nehezen jut, ezért valószínűleg valahol Budapest 20-40 km-es vonzáskörzetén belül talál magának lakást, mert itt már olcsóbban is lehet kapni. Ez természetesen nem végleges megoldás, hiszen a közlekedés túl sok időt vesz majd igénybe, és igyekszik majd a központhoz közelebb költözni.
4. Ez a tendencia Budapest további túlzsúfoltságához vezet, és az ingatlanárak még tovább emelkedhetnek.

Az első ötletem kivitelezése nemcsak a lakásproblémát tudná enyhíteni, hanem más területeken is könnyítené az életet. A dolog rendkívül egyszerű:
Manapság a diplomát szerzők jelentős hányada a jövőben nagyrészt számítógépes munkát fog végezni. Ilyenek például a mérnökök, formatervezők. építészek, közgazdászok. Az ötlet pedig a távmunka, az irányító központtal való állandó internetes kapcsolat.

Lássuk hát az előnyöket:

• A munkavállalónak nem kell felesleges időt töltenie a munkahelyre való utazással.
• Ennek következménye, ha nem is nagymértékben, de csökken a forgalom (ez a környezetszennyezést is csökkenti), a vállalat megspórolja az utazási támogatást, vagy a szolgálati kocsit.
• Most jön a számunkra legfontosabb előny: ilyen rendszer alkalmazásánál a munkavállaló számára már nem szempont a lakás kiválasztásánál az, hogy közel legyen a munkahely.
• A fiatal pályakezdő vásárolhat magának lakást vidéken, egy nyugodt kisvárosban a fővárosi ár töredékéért.
• Így Budapest egyre növekvő túlzsúfoltsága is csökkenthető lenne, és a kisebb vidéki települések népessége sem csökkenne annyira, nem hagynák el az értelmiségiek a falvakat.
• Az otthoni munkának előnye az is, hogy nyugodt, kiegyensúlyozott környezetben zajlik. A számítástechnika mai színvonalán már a teamunka, a távkonferenciák is megoldhatók otthonról.

Az Európai Unióban egyre nagyobb teret nyer ez a fajta számítógépes távmunka, részaránya már meghaladja a 10%-ot, és dinamikusan fejlődik. Nálunk ez a fajta munkavégzés még gyerekcipőben jár. Tehát a frissdiplomások lakásszerzését könnyítené az ilyen típusú munka végzése. Sok előnye van ennek a megoldásnak, és hátrányt eddig nem találtam. Az államnak támogatnia kell azokat a vállalatokat, amelyek ilyen módon kívánnak munkatársakat alkalmazni. A támogatás módja lehetne adókedvezmény, vagy kedvezmény az Internet szolgáltatásban. Fontos a távmunka népszerűsítése, a cégek, a vállalatok vezetésének meg kell ismernie a távmunka előnyeit, jótékony hatását annak érdekében, hogy egyre többen alkalmazzák ezt a módszert. Szerintem szükség lenne egy jól kidolgozott, a távmunkával foglalkozó tervezetre.

Természetesen ez az ötlet nem alkalmazható a felsőoktatás összes ágában, például a kezdő orvosok, jogászok, mezőgazdasági szakemberek életét ez nem érinti.

Egyre több hallgató él a lehetőséggel, és felveszi a diákhitelt, 5 esztendő alatt a jelenlegi maximális havi 25 ezer forinttal számolva már 1,25 millió forintot jelent a kamatokat nem számítva. Ezt a pénzt fel lehetne használni Iakáselőtakarékosságra, akár a teljes összeget, akár csak egy részét. Véleményem szerint ki lehetne dolgozni egy olyan rendszert, amelyben a fiatal amint bekerült az egyetemre, főiskolára köthetne egy lakáselőtakarékossági szerződést rendkívül előnyös feltételekkel. A diákhitel mintájára kellene ezt a hitelrendszert kialakítani, de azzal a kikötéssel, hogy a hallgató vagy ezt az úi felsőoktatási rendszerben tanulók számra kidolgozott lakáselőtakarékossági hitelt, vagy a diákhitelt igényli, a kettőt együtt nem lehetne felvenni, a havonta átutalt összeg megegyezne a diákhitel keretein belül felvehető maximális pénzzel. A hallgató döntené el, hogy az átutalt pénzösszeg hány százalékát használhatná fel rögtön, és hány százaléka lenne lekötve számára az első lakás vásárlásáig. Ezt a hitelszerződést rögtön az egyetemre való felvételkor meg lehetne kötni, ez azért fontos, mert saját, és ismerőseim tapasztalataiból kiindulva általában egy első-másod éves egyetemista még nem foglalkozik a lakáshoz jutás megtervezésével, aztán az egyetem elvégzése után szembesül a ténnyel, hogy bizony könnyebb helyzetben lenne, ha több pénzt spórolt volna meg. Amennyiben egy hallgató elsős korában megköti ezt a szerződést friss diplomásként körülbelül 2 millió Forintja lesz már lakásvásárlásra. Természetesen a havi átutalt összeg igazodna az inflációhoz, és a gazdasági változásokhoz, ahogyan a kamatozás is.

A lakáshitel kamatai olyan alacsony szintre zuhantak, hogy a kamatok további csökkentése nem kecsegtet nagy eredménnyel. Manapság a lakáshitelek kamata 2,5-4%. A kölcsönök futamideje is tág határok között választható, a leghosszabb futamidő akár 25-30 év is lehet. Jelenleg a hitelnyújtás kedvező feltételeivel, és gyors elbírálásával kívánnak minél több ügyfelet szerezni a bankok. Vannak olyan hitellehetőségek is, amelyeknél még jövedelem igazolásra sincs szükség. A jelenlegi hitelkonstrukciókat figyelembe véve egy pályakezdő értelmiségi, ha sikerül neki megfelelően elhelyezkedni, és munkahelye biztos, bátran felveheti valamelyik bank által kínált lakáshitelt. Az utóbbi néhány évben a lakáshitelezés rengeteget fejlődött, és elérte az Európai Unió színvonalát is.

A friss diplomások lakásproblémájára megoldást nyújthatnának a munkáltatók is. Hosszabb távú munkakapcsolat esetén a munkáltatónak érdekében áll magához kötni a munkavállalót, amennyiben eredményes munkájával erre rászolgál. Erre jó eszköz lehet a cégnek szolgálati lakás biztosítása, ezzel megoldja a fiatal lakásproblémáját is, és jó munkakapcsolat kiépítésében is nagyot nyom a latba. Gondoljuk csak meg, hosszú távon gondolkozva 10-20 év távlatában a munkáltatónak jó befektetés. Az is tény, hogy az a munkavállaló, aki szolgálati lakást kap, tovább marad annál az állásnál, fontosnak érzi magát a cégnél és jobban is teljesíthet. Azonban ahhoz, hogy szolgálati lakást kapjon valaki, be kell bizonyítania, hogy jó munkaerő, tehát arra alig van esély, hogy egy friss diplomás rögtön lakást is kapjon a munkáltatójától.

Enyhítene a friss diplomások lakásproblémáin, ha az állam a diplomások első lakásépítését segítené valamilyen támogatással, tehát nemcsak a gyerekek után, hanem a diploma után is járna egy összeg. A költségvetés átcsoportosításával biztosan lenne lehetőség ennek az ötletnek a megvalósítására.

A fiatalok lakásproblémáin közvetve is lehetne segíteni. Támogatni kell a kisebb településeken történő beruházásokat, és új munkahelyek teremtését, hogy a pályakezdőnek ne kelljen a fővárosba költöznie, és szembesülnie a rendkívül magas ingatlan és albérlet árakkal. Tehát célnak tekinthető, hogy az egyetemet végzett fiatalok egyre több vidéki munkahely közül válogathassanak, így Budapest zsúfoltsága csökkenhet, és gátat lehet szabni a kis települések népességcsökkenésének is. Az utóbbi években vidéken sok ipari park alakult ki, ahol a helybéli szakemberek könnyen elhelyezkedhetnek. A külföldi nagyvállalatokat adókedvezményekkel csalták ezekbe az ipari parkokba. Sajnos az első cégek adókedvezményei lejártak, és sokan közülük egyszerűen bezárták az üzemet, és azokba az országokba tartanak, ahol olcsóbb a munkaerő. A hosszú távra tervező vállalatok itt maradtak, de ők túl kevesen vannak. A beruházások jelentősen csökkentek arra a hírre is, hogy tagja leszünk az Európai Uniónak, a beruházók félnek a hirtelen megemelkedő bérektől és inkább más országokban fektetik be tőkéjüket. A felszámolt munkahelyekről elbocsátott diplomások nagy része valószínűleg a fővárosba tart munkát keresni, ezáltal a zsúfoltság tovább nő. Újra kívánatossá kell tenni az országot a külföldi beruházóknak. Főleg a kereti területeket kell fejleszteni. Tehát az egyik legfontosabb cél, hogy a jövőben a diplomások eloszlása az ország területén egyenletes legyen.

A bérlakások száma nagyon alacsony szinten van az Európai Unió hasonló adataihoz képest. A jelenlegi 6%-ról 15-20%-ra kellene növelni a bérlakások lakásállományon belüli arányát. A ma is létező önkormányzati szektort stabilizálni kell. Alternatív megoldások:

• a szövetkezeti szektor bővítése (holland, dán minta),
• önkormányzati tulajdonú lakástársaságok (svéd modell),
• a magánbérlakás-szektor bővítése (német modell).

Hosszú távú cél a szektorsemleges politika, ahol a bérlakások ugyanazokat a támogatásokat élvezik, mint a magántulajdonban lévő lakások. A lakásépítési támogatásokból indokolatlan kizárni a bérlakásokat. A szektor bővítésére programot indítunk, amelynek fontos eleme egy íij - a szociális szektor forrásaiból finanszírozott - lakbér-támogatási rendszer. Az Európai Unióba belépve egészen biztos, hogy szükség lesz lakáspolitikai reformokra is, de a lakáspolitika szorosan összefügg a szociálpolitikával, a munkapolitikával, ezek mind-mind részei az ország irányítása egészének, olyan szorosan kapcsolódnak egymáshoz, hatnak egymásra, hogy ha változtatni kell, akkor minden szektorban szükség van reformokra. Az Unióba belépve sok mindenben igazodni fogunk egy máshol, más körülmények közt működő rendszerhez. Bízom benne, hogy ezt a rendszert sikerül a lehető legjobban összehangolni a Magyarországi körülményekkel.

Remélem az általam felvetett ötletek közül akad megvalósítható az Unióba való belépés után is. Ötleteim közül szerintem a távmunka támogatási rendszerének kialakítása lenne legfontosabb. Bízom benne, hogy felkeltem néhány szakértő érdeklődését az ötleteimmel, és a jövő lakáspolitikai terveiben akár rá is ismerhetek néhány gondolatomra.