Bécsi lakáspolitika – Együttműködés, minőség és társadalmi sokszínűség

Bécs lakáspolitikája évtizedek óta Európa egyik legsikeresebb és legkiegyensúlyozottabb rendszere, amely hosszú távon biztosítja a megfizethető és társadalmilag integrált lakhatást. Ez a modell különösen releváns lehet Magyarország számára is, ahol hasonló lakáspiaci kihívásokkal szembesülünk, ám a válaszok gyakran eltérnek. Piller Mikolt Bécs, illetve az ottani Nordbahnviertel példáján keresztül mutatja be, hogyan lehet egyszerre minőségi, elérhető árú és társadalmilag sokszínű városi lakókörnyezetet teremteni.

Bécs: A bérlakások városa – történelmi alapok és mai realitások

Bécs lakáspolitikája több mint egyévszázados múltra tekint vissza, amelynek középpontjában a bérlakások dominanciája és a bérlők jogainak erős védelme áll. A „Vörös Bécs" időszaka (1919–1934) meghatározó szerepet játszott ebben, mikor is a szociáldemokrata városvezetés több mint 60 000 szociális bérlakást építtetett. Ezek az épületek, mint például a Karl-Marx-Hof, ma is a város arculatának meghatározó elemei. 

A bérlakások aránya Bécsben ma is kiemelkedő:

A bérlők jogi védelme is szigorúbb Ausztriában, mint Magyarországon. A bérleti szerződések gyakran határozatlan idejűek, és a bérleti díjak emelését szigorú szabályozás korlátozza. Például a Mietrechtsgesetz (Bérleti jogi törvény) alá tartozó, 1945 előtt épített, illetve állami támogatással létrejött lakások esetében előírás, hogy a bérleti díjakat csak bizonyos feltételek mellett lehet emelni, és a bérlők jogosultak kérni a bérleti díj felülvizsgálatát. Ezenkívül a bérlők védelmet élveznek az indokolatlan kilakoltatással szemben, és jogorvoslati lehetőségeik vannak a bérbeadóval szembeni vitás ügyekben. Ezek a szabályok, valamint a bérlakások említett magas aránya hozzájárulnak ahhoz, hogy a bérlakások hosszú távon is megfizethetőek maradjanak.

Társadalmi keveredés – szegregáció elkerülése

A városfejlesztés során Bécs mindig is kiemelt figyelmet fordított a társadalmi integrációra és a gettósodás elkerülésére. Ennek érdekében minden kerületben épültek (és épülnek) szociális bérlakások, beleértve a magas presztízsű területeket is. Például a híres Karl-Marx-Hof a 19. kerületben, Döblingben található, amely a Rózsadombhoz hasonlítható. Egy másik, aktuális példa a Casa Neuwald, egy díjnyertes fa-hibrid lakópark a 18. kerületben.
Ezen kívül a szociális bérlakásokhoz való hozzáférés nem kizárólag az alacsony jövedelműek számára van fenntartva; a jogosultsági jövedelemhatárok viszonylag magasak, így a középréteg is jogosult lehet ilyen lakásokra. Ez elősegíti a társadalmi sokszínűséget és a különböző rétegek együttélését.

Új kihívások és válaszok: a telekárak emelkedése

Az elmúlt évtizedben Bécs is szembesült a telekárak jelentős emelkedésével, ami megnehezítette a nonprofit szervezetek számára a megfizethető lakások építését. Korábban a támogatott lakásépítési projektek esetén az állam által elfogadott maximális telekár 300 €/m² nettó hasznos alapterület volt – ez azonban a piaci árak emelkedése mellett tarthatatlanná vált.

A városvezetés több válasszal is reagált erre a problémára. Egyrészt 2018 óta a szabályozási tervekben lehetőség van egy új övezeti kategória – a geförderter Wohnbau – kijelölésére, amely előírja, hogy az adott területen kizárólag támogatott lakások épülhetnek. Ezen kívül az újonnan kijelölt építési területeken az épített lakások legalább 50%-ának támogatottnak kell lennie, és a telekárak nem haladhatják meg a 250 eurót négyzetméterenként. Ezek a  szabályozások segítenek megfékezni a telekárak emelkedését és biztosítják a megfizethető lakások folyamatos építését.

A városfejlesztési területeken, amilyen a Nordbahnhof is, bevezették a preiswerte Miete (megfizethető lakbér) kategóriát. Bár ezek a lakások közvetlen állami támogatás nélkül valósulnak meg, a fejlesztőket kötelezik arra, hogy az első 15 évben csak korlátozott bérleti díjakat alkalmazzanak – így biztosítva a lakhatás elérhetőségét a középosztály számára is. (A lakbér a 15 év elteltével is csak új bérlő esetében emelhető piaci szintre.)

A városfejlesztésben kulcsszerepet tölt be az elmúlt 10-15 évben formálódott Städtebaulicher Vertrag (városépítési szerződés). Mai formájában 2014-ben került be a bécsi építési törvénybe. Ennek lényege, hogy ha egy ingatlanfejlesztő módosítani kívánja egy telek vagy terület beépítési szabályait, a város cserébe infrastrukturális fejlesztéseket vagy azokhoz való hozzájárulást kér. Ez lehet például új utak, iskolák, óvodák, zöldterületek vagy közlekedési kapcsolatok kialakítása. (A szerződések nyilvánosan elérhetők a város hivatalos weboldalán.)

A Nordbahnviertel fejlesztése: sűrű beépítés és zöldterületek harmóniája

A Nordbahnhof (északi rendezőpályaudvar) területének átalakítása során, négy ingatlanfejlesztő megbízásából (Strabag Real Estate, Wiener Städtische, ÖVW és KIBB Immobilien) a Vlay & Streeruwitz stúdió által készített beépítési terv célja az volt, hogy a sűrű beépítés mellett jelentős zöldterületek legyenek biztosítva. A tervezés során eredetileg nyolc toronyházat képzeltek el, amelyek lehetővé tették egy központi zöldterület, a Freie Mitte kialakítását. Ez a közel 9,3 hektáros park a város szívében egyedülálló természeti élményt nyújt, ahol a városi vadon és a biodiverzitás megőrzése kiemelt szerepet kapott. A területen számos védett állatfaj, például zöld varangyok és fürge gyíkok találtak otthonra, ami a város és a természet közötti harmonikus együttélést példázza. A park mellett az épületek kialakítása során is figyelembe kellett venni a természetet: a toronyházakon így például sasoknak alakitottak ki fészket, a környező (autómentes) mellékutcákban rovarhoteleket helyeztek el…

A bécsi gyakorlatban a Qualitätsbeirat (minőségi tanács) kulcsszerepet játszik a városfejlesztési területeken megvalósuló projektek minőségi színvonalának biztosításában. Ez a testület nemcsak független szakértőkből (építészek, várostervezők, tájépítészek) áll, hanem a város különböző hivatalainak képviselőiből is, mint például a MA19 (városkép és építészet) és a MA21 (városfejlesztés és tervezés). A Qualitätsbeirat értékeli a beérkező építészeti terveket, javaslatokat tesz azok javítására, és a teljes tervezési és kivitelezési folyamat során ellenőrzi a projektek minőségi kritériumainak teljesülését. Ezáltal biztosítja, hogy a Nordbahnviertel – a nagy sűrűség ellenére – változatos, magas színvonalú, mégis megfizethető lakókörnyezetet kínáljon. (A Nordbahnviertel fejlesztése óta a Qualitätsbeirat szerepét átvette az eddig is meglévő, de eddig kizárólag önkormányzat által támogatott projekteket értékelő Grundstücksbeirat, tehát most már egy egységes testület végzi Bécsben ezt a munkát, amely ezáltal még objektívebb döntéseket tesz lehetővé.)

A város elvárása volt, hogy a földszint és lehetőleg az első emelet is aktív, közösségi használatra alkalmas terület legyen. A földszinti üzlethelyiségek bérlőinek kiválasztását egy külön csapat koordinálja, ezzel biztosítva a különböző kereskedelmi szegmensek (kiskereskedés, szolgáltatások, non-profit szervezetek) jelenlétét. Ugyanez a csapat (Quartiersmanagement) felel azért is, hogy a sok újonnan épült ház lakói egymásra találjanak, és közösség jöjjön létre: szerveznek utcafesztivált, vezetett túrákat, gyerekprogramokat.

Az egész Nordbahnhof építési logisztikáját egy független cég koordinálta, amely többek között figyelt arra, hogy a teherautók száma ne lépje túl a napi megengedett értéket, valamint arra is, hogy a kivitelezők ne parkoljanak illegálisan a kialakítás alatt lévő parkba. Emellett külön figyelmet fordítottak a fent említett védett állatok, a zöld varangyok és fürge gyíkok védelmére is.

A Nordbahnviertel városközponthoz közeli fekvése okán a közlekedési tervezésénél fontos szempont volt, hogy ne egy autóközpontú városrész jöjjön létre – bár Bécs egyébként is igyekszik a tömegközlekedést erősiteni. Egy központi út, a Bruno-Marek-Allee autóval is járható, itt a kétszer egy sávon az újonnan épült villamosvonallal osztoznak az autósok. A kerékpároknak mindkét irányban külön sáv áll rendelkezésre. Parkoló az utcán alig található, viszont vannak közösségi bérelhető autók, amiket a Wiener Linien (a BKV helyi megfelelője) üzemeltet. A parkolóhelyek száma a garázsokban még a bécsi építési szabályzathoz képest is redukált, nagyjából egy parkolóhely jut két lakásra.

Három projekt, három különböző lakhatási modell

A Nordbahnviertel egyik tömbjében három különböző lakhatási modell valósult meg, amelyek jól szemléltetik a város sokszínűségét és az együttműködés fontosságát.

1. Leywand – Szabadpiaci lakások

A Leywand projekt egy szabadpiaci finanszírozású lakóépület (freifinanziert), tehát a lakások eladásra készültek. A közel 200 lakásos toronyház a magas színvonalú építészet példája. Elnyerte a FIABCI-Austria Prix d’Excellence díjat, és klimaaktiv Gold minősítéssel (ez a DGNB Platinhoz hasonló) rendelkezik. A tervezés során különös figyelmet fordítottak a közösségi terek kialakítására és a megosztáson alapuló gazdaság (sharing economy) elveinek alkalmazására, mint például közös használatú helyiségek és eszközök biztosítása: így a lakók igénybe vehetik a két vendéglakás egyikét, ha látogatójuk van, ezzel megspórolva a vendégszoba szükségességét. A home office térben dolgozhatnak, vagy akár szaunázhatnak is házon belül. A közösen használható szerszámok feleslegessé teszik, hogy minden lakónak például saját fúrógépre legyen szüksége. Emellett a közös bulikra, főzésekre is lehetőség van: a közel 100 négyzetméteres közösségi helyiség felszerelt konyhával, az szabadtéri (outdoor) konyha pedig grillsütővel rendelkezik.

2. Leo & Leyla – Non-profit fejlesztés

A Leo & Leyla projekt egy non-profit fejlesztés, amely a preiswerte Miete (megfizethető lakbér) kategóriába tartozik, tehát az első 15 évben korlátozott bérleti díjakat biztosít. A tízemeletes épületben 60 lakás található, az első emeleten pedig irodák és kisebb üzlethelyiségek, például kozmetikai szalonok és orvosi rendelők kaptak helyet, a korábban említett, kiskereskedelmi és szolgáltatási zónák kialakításának elve alapján.

3. Die HausWirtschaft – államilag támogatott építőközösség

A Die HausWirtschaft projekt egy geförderter Wohnbau kategóriába tartozó, építőközösség (“Baugruppe") formában megvalósult lakóépület. A Baugruppe olyan lakóközösséget jelent, ahol a jövőbeli lakók közösen tervezik és valósítják meg az épületet, figyelembe véve egyéni igényeiket és a közösség érdekeit. A Die HausWirtschaft célja a lakhatás és a munkahelyek kombinálása egy épületen belül, 50% lakó- és 50% munkaterülettel. A projekt különlegessége a közösségi terek gazdag kínálata, mint például a közösségi konyha, tetőterasz, coworking terek és műhelyek.

Együttműködés és koordináció a fejlesztők között

A három projekt közös jellemzője, hogy egy tömbben helyezkednek el, és a garázs is közös. Ez jól mutatja, milyen szorosan kellett az ingatlanfejlesztőknek együttműködniük. Az épületek által határolt, nyilvános belső udvar, valamint a garázs közös használata természetesen szerződésekkel van rögzítve. Az építési folyamat összehangoltan történt: a szűk közös munkagödör mellett koordinálni kellett, hogy a három telek körül található Nordbahnviertelen végigmenő O villamos fordulója az építkezés során is működőképes maradjon.

A Nordbahnviertel fejlesztése világosan megmutatja, hogy az együttműködésnek kulcsszerepe lehet: egyrészt a város és a négy fejlesztő közötti közös munkában, másrészt a fejlesztők közötti koordinációban. A non-profit projektek nem valósulhattak volna meg a szabadfinanszírozású lakások nélkül, amelyek viszont sokat veszítenének a környezetük sokszínűsége nélkül.

Piller Mikolt
A szerző Budapesten végzett építészmérnök. 2009 óta Bécsben dolgozik, sok évig nagy volumenű, részben államilag támogatott lakóépületek tervezésével foglalkozott. 2021 óta ingatlanfejlesztőként dolgozik, így aktívan részt vett a fent bemutatott városrész fejlesztésében.

Linkek:

Casa Neuwald: wohnfonds_wien - WBP24 Bester Wohnbau

Projekt Die Hauswirtschaft: iba-wien.at

Projekt Leywand: www.leywand.at, illetve Leywand. Das Wohnhochhaus (youtube)

Városépitési szerződések: Veröffentlichung von städtebaulichen Verträgen

Quartiersmanagement Nordbahnviertel: Nordbahnviertel Wien | Ankommen und losleben