Fecs-co-housing – A szociális bérlakásrendszer lehetséges alternatívája?

Mi az építész szerepe a lakhatási válságban? Hogyan kapcsolódhat be az innovatív szociális lakhatási rendszer kialakításának folyamatába? Van-e jelenlegi modell építészeti eszköztárunkban, ami teljesen vagy legalább részlegesen reflektál a szociális bérlakásrendszer problémájára? Lehet-e egy szociális bérlakás önfenntartó? Milyen építészeti karaktert és értékeket kell képviselnie? Virág-Nagy Diána 2021-es OTDK dolgozata erre kereste a választ.

A lakhatási szegénység egyre több társadalmi réteget érint. A Habitat for Humanity legfrissebb, 2024-es Magyarország Lakhatási Jelentése alapján közel 3 millió ember él Magyarországon lakhatási szegénységben, ami a lakosság mintegy 30%-át jelenti. A lakhatási szegénységet a túlzsúfolt, komfort és infrastruktúra nélküli lakások és a bérekhez viszonyítva magas rezsiköltségek jellemzik. A szociális problémák és rászorultsági szintek különbözőek, ezért a fenti kérdések megválaszolása interdiszciplináris együttműködést kíván, szakpolitikusok, önkormányzati képviselők, szociológusok, közgazdászok, építészek részvételével. De a szociális lakásrendszer fejlesztésébe a lakókat, a jövőbeli célközönséget is fontos bevonni. Kutatásomban ezért különböző lakáskörülmények között élő magyar felnőttek véleménye alapján alakítok ki egy saját építészeti álláspontot, válaszul a fenti kérdésekre. Ezekre egy sajátos építészeti válasz rejlik a fecs-co-housing modelljében. De mi is lenne ez?

Magyarországon az önkormányzati bérlakások száma egyre inkább csökken, melynek legfőbb oka egy körkörös folyamat: az önkormányzat számára jelentős költséget jelent a lakásállományának fenntartása, hiszen a nagyon alacsony bérleti díjak mellett a karbantartási munkálatokra legtöbbször már nem marad keret. Megfelelő anyagi források híján az ingatlanok állapota egyre csak romlik. Bár ezeket addig kiadják, amíg csak lakhatók, ezekben a lakásokban leginkább olyan emberek élnek kényszerhelyzetből, akik számára nem áll rendelkezésre más, elérhető lakhatási forma. Végül az amortizálódott épületek a környék megítélését is ronthatják. Az üres ingatlanokba már nem pályáztatnak új lakót, így ezek vagy lakatlanul állnak vagy eladásra kerülnek [1]. Rövidtávon ugyan logikus lépésnek tűnhet, hogy a lakásra alkalmatlan ingatlanokat privatizálják és a befolyó összegből más önkormányzati szociális lakások felújítását finanszírozzák, de hosszú távon az önkormányzati épületállomány így is csökken. Sok esetben tényleg az ingatlanok értékesítését választotta az önkormányzat megoldásul, a plusz bevételt viszont ritkán forgatta vissza saját ingatlanjainak felújításába [2]. 

A KSH önkormányzati lakásgazdálkodási adatai alapján az utóbbi 20 évben a szociális lakásállomány több mint 40%-kal csökkent. A jelenlegi 100.000 körüli lakásszámból 2000 bontandó állapotú, de még ennél is több az üresen álló [3]. Ezzel szemben az igény nő a támogatott önkormányzati lakásokra. A Habitat for Humanity Magyarország 2024-es lakhatási jelentése szerint Magyarországon mintegy 2,8 millió ember él lakhatási szegénységben, ami a lakosság körülbelül 30%-át jelenti. Ennek ellenére a magyar lakosság körülbelül 2%-a jut önkormányzati tulajdonú bérlakáshoz. Akik elnyertek egy szociális lakást, nem feltétlen tudják elhagyni azt, gazdasági és szociális helyzetük miatt sokan tartósan támogatott lakhatásra szorulnak, így újra és újra megpályázzák ezeket a lakásokat.

A szociális lakásrendszer erősen függ a helyi hagyományoktól, ezért érdemes megfigyelni azt is, hogy mit tanulhatunk a nagy állami lakásépítéseinkből. A körülöttünk lévő példák segíthetnek megtalálni a jó irányokat és az elkerülendő utakat. 2020/21-ban három kérdéssort és több interjút készítettem három jelentős hatású állami lakásépítésről. Az itt lakók alapélményei, együttélési tapasztalatai kiindulást adnak koncepciómhoz. 

1.    Wekerle-telep [4,5]

Lakáspolitikával először a tizenkilencedik század második felében kezdtek el foglalkozni hazánkban. A kiegyezés utáni változások időszakában a vezetés számára bizonyossá vált, hogy a gazdaság és ipar erősödése, valamint Budapest lakosságának nagy mértékű növekedése ezt szükségessé tette. Önkormányzati bérlakásépítések még nem történtek korábban nemzeti szinten. A lakhatási ügyeknek még nem volt intézménye, ezért egészségügyi és ipari kérdésként tekintettek rá. A szociális lakásokat a munkás- és  járványügyi elkülönítő szükséglakások előzték meg [6]. A bérházak pedig a magánszektorban épültek. A városvezetés adókedvezményeken keresztül támogatta a lakásépítést. Az építtetők leginkább harminc négyzetméter alatti szoba-konyhás kis lakásokat építtettek támogatott befektetésként. Az állami lakásprogram gyengesége volt az, hogy a fenntartásra a szabályozás nem tért ki. Az albérlet ára nem csökkent az adókedvezmények hatására, ezért ez a probléma egészét nem oldotta meg. Azt eredményezte, hogy a családok kis lakásokban zsúfolódtak. Ennek kiküszöbölése érdekében az 1908-ban a Magyar Országgyűlés Bárczy István főpolgármesterrel együttműködésben határozott a mai Wekerle-telep (munkástelep) kialakításáról, melyet a kor legnagyobb magyarországi építkezése volt. 

Ezt a beruházást nem lehet a szociális bérlakásépítésekhez sorolni, hiszen ez a tisztviselőknek épült. Az állam építette segítség és juttatás célból a dolgozók számára, jutányos áron, ami egyszeri lakhatási támogatásnak minősül. Tudni kell, hogy a lakótelep azóta műemlékké vált, ami a válaszokban is visszatükröződött.

2.    Paneles lakótelepek [7]

A második világháború után kialakult államszocialista rendszerben a lakáshiány megszüntetésére új módszert alakított ki. A kezdeti kísérleti időszak után, a 60-as évek elejétől tömeges lakásépítésbe kezdtek. A Kádár-korszakban városépítészeti léptékű lakótelep-építések indultak el. A szocialista kormány támogatásával új budapesti városrendezési terv jött létre. Reflektálva a nagy demográfiai változásokra évi 100 ezer lakás építését képzelték el. Így enyhülhetett a lakáshiány 1985-re. Budapest maximális befogadóképességét ekkor 2,3 millió főre becsülték. 

A nagy lakáshiány gyors és kis munkaerőigényű építési technológiát kívánt meg. Ezt jelentette a paneles építkezés. A paneles technológia alkalmazása az építési időt 30–40%-kal rövidítette meg [8]. Ugyan a rendszer reflektált a kor igényeire, kérdésként merülhet fel bennünk, hogy az állami lakásrendszer ma is megállja-e a helyét? 

3. Széchényi Program hatására épült önkormányzati épületek

Az állam a Széchényi Program keretében egy olyan megoldást választott, amely az ország teljes lakásállományára kiterjed, nem csak a szociális bérlakásokkal foglalkozik. A 2001-ben létrejött Nemzeti lakásprogram támogatja a meglévő épületek bővítését, korszerűsítését, energetikai felújítását, de új épületek létrejöttét is. Célul tűzi ki az állam a bérházépítést is. A kétezres évek után épült bérházak mögött projektenként különböző építészeti gondolatok, filozófiák rejlenek, ami az előző korszak elemzése után egy újabb nézőpontváltásra utal. A tervezés, lakóhelyteremtés újra elkezdett emberközpontúvá válni. Tény, hogy itt a lakásszámok kisebbek, a tervezés és építés sebessége is lassabb, mint a paneles építés korszakában. Ezek az épületek a tervezett funkciójuk szerint működnek: önkormányzati szociális bérlakások. Mivel építészeti alkotások szempontjából kortárs építészetet is ebbe a periódusba soroljuk, ehhez a szakaszhoz tartozó épületek száma lassan, de gyarapszik. 

Bár ezeket az épületeket csak egy-két évtizedes távlatban tudjuk vizsgálni, mindenképp érdemes őket elemezni. Az említett periódusban épült házak közül egyet emelek ki, mely a korszak egyik legkorábban (2003) épült, építészeti elismerésekkel rendelkező a Szentendre, Kálvária utcai három tömbből álló szociális bérházat. 

A megkérdezett lakók válaszai alapján összegezhető, hogy az elemzett nagy állami lakásépítések számukra milyen pozitívumokat és negatívumokat jelentenek. Látszik, hogy minden esetben nagyon fontos az elhelyezkedés: a jó közlekedési lehetőségek, autó nélkülieknek is, és az intézmények (iskola, óvoda, munkahelyek). Ezek az előnyök támogatni tudják az egyének, családok társadalmi mobilitását.

Másrészről a szociális közeg, lakóközösség, szomszédi közösség szintén fontos tényező. Például a szentendrei szociális bérház tapasztalata szerint, a közösség hiánya szervezetlenné tudja tenni az épületet, környezetét. Ha nehéz a kommunikáció egymással és az önkormányzattal, a közös területek karbantartása döcögősen megy, ezért az amortizáció ott indulhat el. A szociális bérlakásrendszerek fenntarthatósága nem csupán az épületek minőségén múlik – ugyanilyen fontos a működtetési rendszer és a lakóközösség támogatása is. 

Az előbb említett konklúziók alapján megállapíthatjuk, hogy sok esetben segítheti a lakók beilleszkedését és a közösség stabilitását, ha a rendszer támogató szolgáltatásokat is kínál – például mentorprogramokat vagy közösségépítő kezdeményezéseket. Ezt látjuk a külföldi példákon keresztül is, ahol az integrációt például „buddyk" (segítő lakótársak) támogatták. Az érintett háztartások akár természetes módon, a közösségben együttműködve is tudnák segíteni egymást a mindennapokban: például, a magányos, idős ember a bevásárlásainál kérhet segítséget, mások a gyermekek felügyeletére vagy tanításánál, vagy a közös területek gondozásakor. Az apró közösségi támogatások nagy biztonságot jelentenek a hétköznapokban. 

A történelmi előzményeken keresztül szembesülhettünk azzal, hogy a szociális bérházak sikerességének eléréséhez mennyire fontos, az épület mint hardware:

• elhelyezése,
• méretei – a beruházás léptéke, egységei, és az épületen belüli lakások méretei,
• funkciósémája - közösségi terek és privát terek, fő funkciók és kiszolgáló terek arányai,
• építészeti esztétikája, szerethetősége,
• fenntarthatósága, energiatudatossága.

Mindemellett ugyanennyire fontos az épület rendszere mint software:

• lakók összetétele, lakásprogram pályázatán keresztül,
• üzemeltetés mechanikájának kitalálása, betartatása,
• lakóközösség megteremtése,
• a bérház szociális segítségnyújtó képességének tudatos használata

A megoldás a közösségi együttlakás rendszeréhez vezet. De kérdéses, hogyan illeszthető be szociális bérlakásrendszerek közé?

Interjúk/kérdőívek az új modell lehetőségeiről

A co-housing és a szociális bérházmodellek azonosak abban, hogy a bizonyos mértékig a saját közösségükért, csoportjukért felelősséget vállalnak, miközben a lakóknak egy stabil, emberléptékű, jól használható otthont biztosítanak. A co-housing nagy előnye, hogy önfenntartóvá tud válni, a rendelkezésre álló források és az épület méretétől függően lehetnek saját rendezvényeik, kiadható közösségi tereik, amik bevételt jelenthetnek. A közös költségeket és a ház körüli munkákat pedig maguk között osztják el. Ezzel szemben a szociális bérlakások fenntartása külső, önkormányzati forrásokból történik.
Egy támogató közeg és időszakos anyagi támogatás lehetőséget adhat az újrakezdésre. [9] A rendszer sikeres működéséhez azonban jól átgondolt, a helyi társadalmi viszonyokat figyelembe vevő koncepció szükséges. Vizsgálni kell azt is, hogy a fentről jövő gondolatokkal, mennyire tudnak azonosulni az emberek.

Egy 65 fős, vegyes csoporton (23-73 év, városi/vidéki, eltérő végzettség/családi állapot) végzett felmérés eredményei alapján, melyben hét co-housing tapasztalattal rendelkező személy is részt vett, a következők rajzolódtak ki:

Helyszín: A válaszadók többsége külső kerületi, csendes, zöld, jó infrastruktúrájú helyszíneket preferálna.

Közösség és irányítás: A co-housingban élők általában jól ismerik egymást, de természetesen egy közösségen belül is kialakulnak lazább ismeretségek és erősebb kötődések. Az ismeretségi háló miatt fontos a lépték meghatározása. Az interjúk alapján az ideális az 5-6 lakóegységből álló co-housing. Az interjúalanyok tapasztalatai szerint, ez egy olyan közösség, ahol mindenki ismeri a másikat, de nem kell feltétlen mindig azzal az illetővel időt töltenie. Az irányítást a lakók többsége saját kézbe venné, de elfogadható egy külső facilitátor vagy önkormányzati képviselő bevonása is, különösen szociális co-housing esetén, ahol az önkormányzati képviselet is indokolt lehet.

Tér- és tárgymegosztás: Általában a lakások közötti átmeneti terek a mindennapi összetalálkozás helyei a szomszédok számára. Láthattuk azt, hogy egy panel épületben lakó már kevésbé ismeri szomszédjait, mint a kisebb blokkokban, saját kerttel rendelkező társasházi lakó. A co-housingoknál fontos, hogy a közlekedő terek olyan átmeneti terek legyenek, ahol kényelmesen meg lehet állni beszélgetni, ki lehet ülni egy közös reggelire, esetleg a gyerekek is tudnak itt játszani. De a megosztott terek nem csak a kényszerűségből megosztott terek lehetnek! A co-housingok megosztási szintjei különböző mértékűek, az emberek a külső és átmeneti tereket osztanák meg legszívesebben, de sokan el tudnák képzelni a közös étkező- és dolgozóhelyiségeket is. Általában azokat a zónákat osztanák meg az emberek, ahol alapvetően is szívesen tartózkodnak társaságban, barátokkal, családdal.

Egyes lakóközösségek nem csak tereiket, hanem egyes tárgyaikat is megosztják, pl. biciklit, autót, társasjátékokat. Felmérésem alapján a tárgymegosztás terén azon háztartási eszközök megosztása lehet opció, amik évente párszor/ritkán szükségesek egy háztartásban, mégis szükségesek. Ilyenek a kerti eszközök, szerszámok, takarítógépek. De a bikesharing, carsharing hálózatokon keresztül láthatjuk, hogy egyre népszerűbbé válik a közlekedési eszközök megosztása is.

Fenntarthatóság és motiváció

A co-housing jellegű szociális bérház önfenntartóvá válhat az energetikai korszerűségnek köszönhető alacsony rezsiköltségek, a közösségi terekből származó bevételek és a megosztott takarítási feladatok révén. A fenntarthatósághoz hozzájárul a lakók cserélődése, ami több rászorulónak nyújt átmeneti segítséget, és a közösségi összefogás, amely támogatja az integrációt. Az önkormányzati mentorálás továbbra is fontos.

A co-housing közösségek általában önszántukból szerveződnek, de felmerül a kérdés, vajon vonzó-e a co-housing a lakhatási szegénységgel küzdőknek. Az általam megkérdezettek fele válaszolt úgy, hogy beköltözne egy ilyen lakóközösségbe. Ennek a csoportnak a nagyrésze fiatal, mert ők azok, akik egyedül élnek, nem alapítottak családot, és az új városba költözőknek nincs még ismeretségi hálója. Egy co-housing lakóközösségben nem lennének magányosak, valamint a kutatásból az látszik, hogy a fiatalok könnyebben alkalmazkodnak, rugalmasabbak. Annak ellenére, hogy nem esnek bele konkrétan a szociálisan rászoruló kategóriába (a havi bevételük alapján, viszont nincsenek megtakarításaik), nekik is nagyon sokat jelentene egy ilyen pár éves lakhatási támogatás, ami motiváló erővel is hat. A heterogén, vegyes szükségletű lakóközösségek külföldön működőképesek. Véleményem szerint a támogató lakókörnyezet igény szerint mentorálással és szociális szolgáltatásokkal kiegészülve hosszú távon csökkenthetné a rendszerben ragadók számát. A válaszadók 80%-a támogatná a közösségi szociális bérházak létrehozását, ami a téma kutatásának létjogosultságát mutatja.

Személyes megfigyelések és konklúziók

A co-housing rendszer egy jól bevált módszer a szociálisan hátrányos helyzetűen támogatására külföldön [13,14]. A kutatások alapján viszont egyértelmű, hogy a szociális lakásrendszer működése nemzetenként nagyon különböző. Az interjúk alapján megállapítható, hogy Magyarországon is van igény erre a lakhatási támogatásra, viszont nem szabad csak és kizárólag co-housing típusú szociális bérházakat üzemeltetni. A közösségi lakhatási formát nem mindenki tudja elfogadni, nem mindenki tudná megszokni. Ezt erőltetni nem szabad, pláne valamilyen szociális problémával küzdő családnál, vagy személynél.

A kutatásom szerint a co-housingba költöző embereknek már a beköltözés előtt találkozniuk kellene egymással. Fontos, hogy a közösség kooperatív legyen, tudjanak együtt döntéseket hozni. Az embereknek nem elég a lakhatási feltételeket biztosítani, ha igény formálódik rá, szükséges lehet, hogy legyen egy önkormányzat által megbízott mentoruk is. 

Az interjúk és az ismert előképek alapján a fiatalok érdeklődnek a co-housing lakhatási rendszer után. Így a kutatás konklúziójának tartom, hogy ez a lakhatási támogatás a jelenlegi fecskeház programot tudná kiegészíteni. A fecskeház programban családalapítás előtt állók kapnak meghatározott időre támogatást az önálló életkezdéshez. Akár párban, akár egyedül kapnák meg a támogatást az illetők, a közös célokból és motivációkból adódóan egy működő lakóközösség tudna kialakulni.

Virág-Nagy Diána

Források:

[1] Horváth, Cs., L., (2019.01.25): Majdnem négyezer önkormányzati lakás áll üresen Budapesten

[2] KÖZPONTI STATISZTIKAI HIVATAL (1999): LAKÁSVISZONYOK III. 1999 TÁRSADALOMSTATISZTIKAI FÜZETEK 

[3] KSH. 18.1.1.4. Önkormányzati lakásgazdálkodás: https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0004.html

[4] László, Gy., (1926): Elemi iskolaigazgató, Wekerle Állami Munkástelep monográfiája

[5] Nagy, G., (1994): Kertvárosunk, a Wekerle F. Szelényi ház, Művészeti és Kiadó Bt.

[6] Umbrai, L. (2008): A szociális kislakásépítések története Budapesten 1870-1948, NAPVILÁG kiadó 

[7] Kondor, A., Cs., Szabó, B., (2007): A lakáspolitika hatása Budapest városszerkezetére az 1960-as és az 1970-es években c. könyvből, Földrajzi Értesítő, LVI. évf. 3–4. füzet

[8] MSZMP Budapesti Pártbizottságának ülései, 1956-1989 (HU BFL - XXXV.1.a.3.)

[9] Kim, G., (2017): TEDX – How cohousing can make us happier (and live longer) 

[10] Nagy, D., (2020): Kérdőív: Cohousing 

[11] Nagy, D., (2020): Kérdőív: Wekerle-telep 

[12] Nagy, D., (2020): Kérdőív: Panel épületek közösségei 

[13] Mahieu, R.,Van Caudenberg, R., (2020) – Young refugees and locals living under the same roof: intercultural communal living as a catalyst for refugees’ integration in European urban communities?

[14] Urban Innovation Action (2020): CURANT – Co-housing and case management for Unaccompanied young adult Refugees in ANTwerp

[15] Nagy, D. (2013): 10 éves szentendrei szociális bérház (TDK dolgozat, BME-ÉPK)

f16] Szabó, D., (2019): SZOCIÁLIS LAKÁSÜGY-Kortárs magyar szociális alapú lakásépítés – Doktori munka 

[17] Központi Statisztikai Hivatal (2019): Szegénység vagy társadalmi kirekesztődés kockázatának kitettek száma és aránya

[18] Zilker, M., (2020.11.26): Discovering Vienna - Concept of developers’ competition and cohousing – (előa.:Zoom)

[19] Live Projects (2014): Sheffield City Council & Sheffield Cohousing Network (Sheffield, UK)

[20] ONE SHARED HOUSE 2030 – http://onesharedhouse2030.com

[21] Babos, A., Horogh. B., (2020): Urban Housing for the future (előadás, BME-URB)

[22] CoHo Budapest – https://www.cohousingbudapest.hu/