Nem adott zöld utat a hatóság a budai hegyekben megépíteni tervezett lakóparknak

Mostanra zárult le a nyáron indított környezetvédelmi hatósági eljárás, melynek során arra jutottak, hogy a XII. kerületi Konkoly-Thege Miklós úton, természetvédelmi területen elképzelt 78 lakásos, három tömbből álló épületegyüttes megvalósítása előtt környezeti hatástanulmánynak kell készülnie, mivel "környezeti hatása táj- és természetvédelmi szempontból jelentős", és megállapították azt is, hogy a településrendezési eszközökkel csak részben van összhangban. 

Nyáron számoltunk be arról, hogy 78 lakásos épületegyüttest terveznek építeni a XII. kerületben, Budakeszierdőben, a Konkoly-Thege Miklós út 19/B alatti ingatanon, ahol korábban egy, azóta már lebontott iskolaépület állt. A Pest Megyei Kormányhivatal júliusban indította el a környezetvédelmi hatósági eljárást az ügyben; a vonatkozó közleményből kiderült, hogy a beruházás természetvédelmi területen valósulna meg. A tulajdonos és beruházó az OMEGA 99 Ingatlanforgalmazó Kft., a generáltervező a Gábor & Svejkovszky Építésziroda. 

A vizsgálati eljárást mostanra folytatta le a hivatal; mint megállapították, a projekt környezeti hatása táj- és természetvédelmi szempontból jelentős, ezért környezeti hatástanulmány benyújtását írták elő. Hozzátették továbbá, hogy a tervezett beruházás a létesítés helye szerinti településrendezési eszközökkel csak részben van összhangban. 

Ahogy korábbi cikkünkben összefoglaltuk a beruházó megbízásából benyújtott előzetes vizsgálati dokumentáció alapján, a tervezés helyszíne a Budai Tájvédelmi Körzet, a Budai-hegység kiemelt jelentőségű különleges természetmegőrzési terület és az Országos Ökológiai Hálózat pufferterületének része. Három tömböt valósítanának meg itt, két szint pince + földszint + 4 emelet + Penthouse szintekkel, a két pinceszinten több mint 150 parkolóhelyet alakítanának ki. A tervezési terület a kerületi szabályozás szerint intézményi, jellemzően szabadonálló jellegű terület (Vi-2) építési övezeteibe tartozik (Vi-2/ÉK-25). 

A területet kelet felől lakóövezet, a többi oldalról laza beépítésű intézményi övezet, illetve erdőterületek határolják, az ingatlanon jelentős növényállomány található. A természetvédelmi besorolást illetően arról is írtak, hogy az Országos Környezet- és Természetvédelmi Hivatal 1978-as határozatával hozta létre a Budai Tájvédelmi Körzetet, amelynek védelme kezdetben valószínűleg nem terjedt ki a mai ingatlan területére, ám a 2007-es miniszteri rendeletben már egyértelműen szerepel. 2010-ben ezt Natura 2000 területi besorolás is kiegészítette. Mint megjegyezték, a korábbi építkezést, majd bontást követően a terület ökológiai értéke elmarad a nyugatra található erdős részektől, a telek az Országos Ökológiai Hálózatnak csak a pufferterület övezetébe tartozik a 2018-as besorolás szerint. Amikor rögzítették az alapállapotot, úgy ítélték meg, hogy a terület roncsoltsága miatt "sem a jogszabály szerinti természetvédelmi funkció, sem az intézményi/lakó funkció nem érvényesül".

A "természet- és környezetbarát" lakóépületek elhelyezését főként a "roncsterület" felhasználásával képzelték el, ígérve, hogy a telek természetileg legértékesebb nyugati területe érintetlen marad, az építést pedig a természetvédelmi törvénnyel összeegyeztethetőként jellemezték. A dokumentációban az is szerepelt, hogy a tervezett építés területigénye alapján 45 fa kivágását tartják indokoltnak, ezek helyett újakat telepítenének, továbbá arra is kitértek, hogy a Hegyvidéki Tervtanács településképi szempontból a tervdokumentációt engedélyezésre, illetve a tervdokumentáció alapján az építési tevékenységet megvalósításra ajánlotta. 

A kormányhivatal mostani döntését taglaló dokumentumból kiderül, hogy a hatóság számos kiegészítést, hiánypótlást kért olyan adatokról, amelyek a beadott dokumentációból és a mellékelt Natura 2000 hatásbecslésből kimaradtak, így például a fakivágásokra vonatkozóan, valamint hogy pontosan mekkora lesz az épületek alapterülete, magassága. Azt is kérték, hogy mutassák be részletesen a környék beépítési, építészeti jellemzőit, és vizsgálják meg, miként illeszkedhet az épületegyüttes léptéke, kialakítása és funkciója az országos jelentőségű védett természeti terület, illetve a Natura 2000 terület használatához, kijelölési és fenntartási céljaihoz. 

A Duna-Ipoly Nemzeti Park Igazgatóság idézett észrevételezése szerint "a dokumentáció alapján megállapítható, hogy a tervezett épületet nem csak az elbontott iskolaépület helyén tervezik megvalósítani, hanem annál nagyobb területen". A terv egy korábban bemutatott, végül elutasított változatnál "alacsonyabb, ezáltal a tájba jobban beilleszthető beépítést irányoz elő, de a funkció és nagyságrend tekintetében lényeges változást nem tartalmaz. Ezáltal a korábbi határozatban jelzett, a tájidegen területhasználat miatt jelentkező tájvédelmi problémák, valamint a Natura 2000 jelölő élőhely tervezett, a korábbinál nagyobb területű igénybevétele miatt a természetvédelmi problémák továbbra is fennállnak", írták. Kiemelték azt is, hogy a beruházás a korábbi, közösségi célt szolgáló használathoz képest intenzívebb emberi jelenlétet okoz a védett természeti területen, nem alkalmazkodik a környező, kis intenzitású, közösségi célú intézményi beépítésekhez, így a svábhegyi csillagvizsgálóhoz vagy a hajdani csillebérci gyerektáborhoz. "A Budai Tájvédelmi Körzet területén ilyen nagyságrendű, magáncélt szolgáló beépítés nem található", szögezték le, és mint hozzátették: "a kijelölés és fenntartás céljai között nem szerepel lakóépület létesítése, lakóterületi használat biztosítása". 

Felhívták a figyelmet arra is, hogy az ingatlanon lévő építési jog a korábbi iskolaépület miatt áll fenn, ám a hatályos kerületi építési szabályokat a magasabb rendű, a természet védelméről szóló jogszabályokkal együtt kell érvényesíteni. Arra is kitértek, hogy az elmúlt években az önkormányzat folyamatosan, kis lépésekben alakította a KÉSZ előírásait a minél nagyobb, lakócélú beépítés felé. Az OTÉK szerint azonban a területen elsősorban intézményi funkciót kell elhelyezni; "a terület nem lakópark elhelyezésére szolgál, a kerületi építési szabályzatban ennek megfelelő szabályozást kell biztosítani, a kizárólag lakó célú épület elhelyezése ellentétes is az OTÉK-kal."

A Természetvédelmi Hatóság a hosszúra nyúlt eljárás során elvégezte a hatásbecslést, és arra jutott, hogy 

• a tervezett beruházás kiemelt jelentőségű élőhelytípus csökkenésével jár körülbelül 1450 négyzetméter területen, valamint közösségi jelentőségű, jelölő rovarfajok élőhelyét csökkenti, az állandó emberi jelenlétből fakadó zavarás révén a jelölő és védett állatfajok egyedeinek élettevékenységére kedvezőtlen hatást gyakorol,
• a Budai Tájvédelmi Körzet területhasználatát a beépítetlenség jellemzi, a jogvédelmi célkitűzések között a beépítetlen tájjelleg fenntartása, sőt a funkciójukat vesztett épületek végleges elbontása szerepel (a tájvédelmi körzet területén lévő csekély számú épület a területhasználathoz funkcionálisan illeszkedik, úgymint erdészház, sportlétesítmény, kilátóépítmény vagy a terület felkeresését, bemutatását elősegítő közlekedési létesítmény, pihenőhely), 
• a tervezett épülettömeg messze meghaladja az elbontott egykori iskola épülettömegét és alapterületét, a lakóparki funkció új funkcióként jelenne meg a Budai Tájvédelmi Körzetben.

Utóbbihoz adalék, hogy az iskolaépület a ´70-es években épült, földszintes, bruttó 1400 négyzetméter alapterületű volt, és tartozott hozzá egy 110 négyzetméter beépített alapterületű, földszint + emelet + tetőtér kialakítású melléképület is. A dokumentáció és annak kiegészítései szerint a lakóegyüttes paraméterei: 3872 négyzetméter terepszint alatti, illetve 2505 négyzetméter terepszint feletti beépítés, 12 méteres épületmagasság. 

Azt is írták, hogy bár a KÉSZ bizonyos keretek között lehetőséget ad lakóépület elhelyezésére az érintett területen, ám ezeket az előírásokat minden esetben a magasabb szintű szakági jogszabályokban foglaltak betartása mellett lehet csak alkalmazni. "A dokumentáció és a több körben beküldött hiánypótlási és tényállást tisztázó dokumentumok alapján megállapítható, hogy a tervezett lakópark-fejlesztés önmagában nem ellentétes az övezetben elhelyezhető rendeltetésekkel, de mivel a fejlesztés vegyes intézményi területen irányul kizárólag lakóépület-komplexum megvalósítására, ezért megfelelősége nem mondható ki egyértelműen. A fejlesztés volumenét és kizárólagis lakófunkcióját tekintve a vonatkozó egyéb, magasabb szintű jogszabályokkal való összhang vitatható, ezért a hatóság felhívja a kérelmező figyelmét a településrendezési eszközökkel a teljeskörű összhang megteremtésére."

Végül aláhúzták az eljárás során benyújtott adatok bizonytalanságára hivatkozva: további vizsgálatok szükségesek annak elbírálása érdekében, hogy a tervezett beruházás engedélyezhető-e.