A XIII. kerület új bérházépítései - Bérházak nyomában I.

A máig országos szintű önkormányzati bérlakáshiány adta az ötletet, hogy utánajárunk, milyen előzményei voltak annak, hogy a rendszerváltást követő önkormányzati bérlakásépítések területén mintának tekinthető budapesti XIII. kerületben 2002-2012 között tíz darab, önkormányzati beruházásban megépült új lakóingatlan épült fel.

Írásunkban, különösen terjedelmi okokból, nem foglalkozunk bizonyos, az önkormányzati lakásokhoz kapcsolódó ügyekkel, mint az önkormányzatisággal kialakuló szervezeti rendszer, a lakbérek változásának részletei, helyiséggazdálkodás, kintlévőségek kezelése, a lakossági adósságkezelési programok stb.

Összefoglalva a törvényi környezet változását, elmondható, hogy a rendszerváltás után az ún. Lakástörvény (1993. évi LXXVIII.) adta a keretet az önkormányzati lakások értékesítéséhez. (1.) A jogszabály rendelkezéseit egészen 1995. november 30-ig nem módosították, eddig az időpontig állami tulajdonból az önkormányzatok tulajdonába vagyonátadással kerültek át a lakások, és az önkormányzatok kizárólag a bentlakó bérlők részére adhatták el azokat. Azaz a bentlakó számára biztosított volt a vételi jog; a vételár átlagosan az akkori forgalmi érték egynegyede-egyötöde volt, és a vásárlók a hosszú lejáratú részletfizetés lehetőségét is megkapták. Az 1995. évi Lakástörvény módosítását követően az önkormányzati lakásokra elővásárlási jog lépett érvénybe, vagyis a kötelező eladás megszűnt, az önkormányzat szabadon dönthetett arról, hogy kinek adja el a lakásokat; a „nyomott ár" helyett magasabb árat kérhetett, de a bentlakó bérlő számára megmaradt az elővásárlási jog. Szintén ebben az évben kelt a Budapest Főváros Közgyűlésének 50/1995. (XI. 20.) számú rendelete, amely önköltségi lakbért irányozott elő úgy, hogy ez a bevétel fedezze a lakások üzemeltetésével, karbantartásával kapcsolatos költségeket, de ne tartalmazzon felújítási és építési költséget. A Lakástörvény módosítása, ha az önkormányzatok felől tekintünk rá, jelentősen lefékezte a kötelező privatizáció miatt már amúgy is jelentősen lecsökkent lakásvagyon további apadását.

Mit jelentett a XIII. kerületben az önkormányzati lakásvagyon a számok tükrében? 1990-ben 39 492 bérlakás volt ennek az önkormányzatnak a tulajdonában, 1998. végére ez a szám lecsökkent 8 972-re, míg a 2003. végi kimutatásokban már csak 7 746 darab bérlakás-szám olvasható. Egy nagyobb ugrással eljutva napjainkig, az önkormányzat nyilatkozata alapján 2014. október végén megközelítőleg 6 600 darab önkormányzati tulajdonú lakást tartott nyilván a hivatal. A csökkenés első üteme a kötelező privatizációhoz köthető, a továbbiak jórészt már az 1999 elején kelt (február 11-i önkormányzati határozattal elfogadott), 2002-ig szóló, valamint a 2003-2006. közötti koncepciók hatásait tükrözik. (2.)

Az 1999-2002 közötti koncepciót végigolvasva világos, hogy a dokumentum afféle országos indikátornak is tekinthető, avagy tükrözi azt a helyzetet, amivel általában az önkormányzatok kénytelenek voltak megküzdeni: a privatizációt követően ugyanis nem csak drasztikusan lecsökkent számú, hanem többségében korszerűtlen, alacsony komfortfokozatú (gyakran kényszerkezelt) vagy komfort nélküli lakásállomány maradt a birtokukban. De a koncepcióból kitűnik például az is, hogy az egykori rossz alapítások miatt a XIII. kerületben (de feltételezhetően nem csak itt) sok volt a kis alapterületű, 10-15 négyzetméteres helyiség, ami önálló albetétben, lakásként szerepelt az alapító okiratban. Vagyis első lépésként, az önkormányzati lakásvagyon stabilizálásán felül a minőségjavítás is cél, bérlői oldalról pedig nyilvánvaló igény is volt. Ezek megoldásával, részben párhuzamosan, megindulhatott a szociális helyzet alapján történő bérbeadás a piaci alapú lakásbérlet szabályainak kialakítása is. Az önkormányzat piaci szereplővé vált.

A privatizációt követő időszakban az önkormányzati lakásállomány területileg is átrendeződött, jellemzően a kerület középső harmadában és többségében társasházakban koncentrálódott (Középső-, Belső-Angyalföld). 1998. végén 1 238 olyan lakóépület állt a kerületben, amiben önkormányzati tulajdonú bérlemény volt, ezen épületek között 926 darab a társasház, melyből 846 a majoritásos (magántulajdonosi többségű) és 80 a minoritásos ház (vagyis többségi önkormányzati tulajdonú, ezeket 1999. januárjától a magántulajdon-alapú társasház-kezelési rendszerben működtetik). Előbbiben 3 964, utóbbiban 1 395 önkormányzati tulajdonú lakást tartottak számon. Az épületfelmérések rávilágítottak, hogy a minoritásos társasházak amúgy sem rózsás állapota fog gyorsabb ütemben romlani, mert ugyan az új magántulajdonosi rendszer már felállt, ám ezt szemléletbeli változás nem követte: a kisebbségben lévő magántulajdonosok rendszerint nem kívántak foglalkozni a szükséges felújításokkal, ekként a többségi tulajdonos önkormányzat, ha szükség volt rá, kénytelen volt megfinanszírozni a munkákat. Száz százalékban önkormányzati tulajdonú épület (ezek között nem lakáscélú, illetve 1-2 lakásos épületek is voltak) 1998. végén 312 darab volt a kerületben. Komfortfokozat szerinti megoszlásuk jól szemlélteti a lakásgazdálkodás megreformálása előtti állapotokat. Ezekben az épületekben 3 613 lakás található, közülük mindösszesen 8 összkomfortos, 1 092 komfortos, a többi félkomfortos, komfort nélküli, valamint szükséglakás. Ha a mindhárom típusú bérleményre (major, minor, teljes tulajdonlás) tekintünk, akkor összefoglalóan elmondhatjuk, hogy az önkormányzat tulajdonában lévő lakásállomány 64 százaléka szükséglakás, komfort nélküli/félkomfortos fokozatú volt. Ezért az önkormányzat alapelvként fektette le már az 1999-es koncepcióban (és ehhez a gyakorlatban is tartotta magát), hogy a piaci alapú lakásokat nem, a csekély számú komfortos és összkomfortos lakásokat pedig csak ritka esetben idegeníti el (pld. ha a szanálás úgy kívánja).

Ezzel az adottsággal készült el az 1999-es tervezet, amelyben a lakásgazdálkodás helyzetének javítására az önkormányzat jórészt a meglévő lakásállomány fejlesztésére, korszerűsítésére alapozott, de ebben szerepet kaptak olyan programelemek is, amelyek során az önkormányzat, a bérlők ún. lakás-mobilizációjának elindításán fölül, némi bevételre is szert tett (pld. az ún. lépcsőzetes lakáscsereprogram). A korszerűsítést/fejlesztést a komfort nélküli lakások eseti összevonásával, „komfortosításával", valamint teljes tömbrehabilitációkkal tervezték el. A tömbrehabilitációkat már célzottan a forgalmi érték alapú lakbérrendszer eszközének is tekintették (a XIII. kerületben az önkormányzati lakásvagyon 8,5 százaléka az 1995-ös lakástörvény módosítása után már piaci alapon lett bérbe adva). Ezeken fölül az önkormányzat másként is támogatott: amikor a bérlők saját költségükön komfortosították a bérleményt, a ráfordítást követően is a régi komfortfokozat után kellett az önkormányzat felé a lakbért fizetniük.

Ebben a koncepcióban még konkrétan nem olvasható önerős újlakás-építés, azaz önkormányzati bérházépítés betervezése a vállalt időszakra, ugyanakkor javaslatként felmerül, hogy néhány ingatlan „feláldozásával", vagyis szanálással, pénzalapot lehetne képezni egy jövőbeni, önkormányzati tulajdonú és beruházású lakóépülettel. (3.) Illetve a javaslatot már egy érdekes, éppen a pénzalap-képzésre lehetőséget kínáló rövid beszámoló követte, amely szerint az AVK Rt. vagyonhasznosításában fontos szerepet kapott, hogy saját beruházásban, két ingatlanon, családi házak építésébe fogtak, amiket szerkezetkész állapotban kívántak értékesíteni. (4.)

Az 1999 eleje és 2002 vége közötti periódusban a lakásösszevonások, a funkcionális átszervezés, az épületrekonstrukciók keretében (5.) az önkormányzati lakásállomány általános komfortfokozata javult: a félkomfortos, komfortnélküli és szükséglakások az önkormányzat lakásállományának 57,5 százalékát tették ki.

És ebben az időszakban, 2002-ben a kerület gazdálkodása és az állami céltámogatás elnyerése lehetővé tette végül, hogy jórészt önkormányzati pénzből megépüljön az első új lakóépület, a Petneházy utca 61-63. alatt. A beruházás összköltsége valamivel több, mint 780 millió forint volt, amihez az önkormányzat megpályázott és elnyert 188,7 millió forint állami, a Széchenyi Terv keretében nyújtandó céltámogatást. (6.) A 67 lakásos (pince + fszt. + 4 emelet + tetőtér; 32 + 35 db /teremgarázs + udvari/ parkoló) lakóépület Tóth Tibor és Hetessy Miklós tervei alapján, a Lavina Rt. kivitelezésében épült föl. A komfortos vagy összkomfortos lakások leadásával, költség alapú lakbéren megpályázható lakások alapterületi mutatói: 49, 50, 63, 64 és 67 négyzetméter. (7.)

Gazdaságos alaprajz és építési technológia (tartós, vandálbiztos anyagok használata, a gazdaságos üzemeltetéshez megfelelő hőtechnikai elvárások stb.) alkalmazása határozta meg a Petneházy utcai beruházást. Ez a szemlélet megfigyelhető a később megépült önkormányzati lakóépületeknél is, de pozicionálásuk (szanálással felszabadított telek/telkek kiválasztásával) hátterében is sokszor hasonló igények húzódnak meg. Avagy álljanak közlekedési infrastruktúrával, közszolgáltatásokkal kiépített területen; építészeti karakterükkel, gondozottságukkal, „húzóhatással" legyenek a környékükre; legyenek az épületszárnyak által határolt, ritkábban az épületet övező udvarokon és/vagy a tetőteraszokon intenzív zöldfelületek. Ebben a tekintetben, az átadása óta eltelt 12 év változásait szemlélve világos, hogy a Petneházy utcai lakóház „katalizátorépület", hiszen szemmel látható változást indított el az épített környezet viszonylatában, különösen a Béke-Országbíró-Frangepán-Reitter utcák határolta területen.

A 2003-2006 közötti időszak lakásgazdálkodásában, a meglévő lakásállomány korszerűsítésén túl, már kiemelt szerepet kaptak a vállalkozói és az új önkormányzati bér-, valamint a piaci alapon értékesíthető lakásépítések. 2005-ben és 2006-ban két-két új önkormányzati lakóház épült meg a kerületben. Legelőbb a Bulcsú utca 11. szám alatti, két szekcióból álló, átriumos összekapcsolású, 66 lakásos ház, (tervezők: Nieder Iván, Kovács Zoltán, Székely Tamás), amit a 109 lakásos, utcakapcsolatos üzlethelyiségekkel bíró Dévai utca 7 – Szabolcs utca 12-16. (tervezők: Dóczy Pál és Nedár Ferenc) követett. Mindkettő a fentebb már említett Szabolcs utca és környéke rehabilitációs stratégiájának újabb, gondozott belső kertekkel kialakított fejezete. Utóbbi négyemeletes saroképület úgy hozott új építészeti karaktert a heterogén nívójú környezetbe, hogy a Dévai utcai frontjának homlokzattagolásával egyúttal illeszkedik is a környező régi épületekhez.

Eddig nem említettük, de jelzésértékű és elgondolkoztató, hogy a kerület meghívásos tervpályázatok lebonyolítása után választotta, és választja ki ma is az építésztervezőket. Illetve, ami a minőséghez fűződő viszonyt illeti, ezeknél az új önkormányzati lakóház-beruházásoknál fokozatosan és tudatosan mind nagyobb szerepet kapott a kortárs építészeti szemlélet. (8.) Ennek első, kiugró példája a Béke utca 7. szám alatt felépült Fecskeház volt, amelynek földszinti terében gyermekorvosi rendelőt alakítottak ki. Vadász Bence és M. Miltényi Miklós (társtervezők: Iványi Katalin, Miklós Zoltán) fszt. + 5 szint + tetőtér felépítményű, 34 lakásos épülete a bravúros síkváltásokkal, a de Stijl-t is megidéző főhomlokzati színezésével vidám éket vágott a zártsorú beépítésben. A derűs látvány pedig egyértelmű utalás a bérház fecskeházként való működésére is (ennek lényegéről lásd 6. jegyzet- szerk.). 

A Béke utcai épület már teljes egészében önkormányzati beruházásban épült meg 2006-ban, miként a Kisgömb utcai 14-16. alatti, 111 lakásos lakóház is (építész: Bálint Imre, munkatársak: Tóth András, Németh Ferenc). (9.) Utóbbiban üzlethelységeket is kialakítottak. Az építészeti értékképzés, különösen a méret tekintetében, itt is mintaszerű. A Reitter Ferenc és Kisgömb utca sarkán megépült, két épületszárnyból álló ház szárnyanként háromtraktusos, pince + fszt. + 6 szint + tetőszint kialakítású. Az épület legkarakteresebb, a hosszú homlokzati szakaszok monotonitását oldó elemei az utcai frontokon látható, eltolható fa-árnyékolók, valamint a szárnyak találkozásánál kialakított saroképület.

A lakásállomány összetételének folyamatos, és ami nagyon fontos, konzekvens javítása révén 2007-re a félkomfortos, komfortnélküli és szükséglakások, valamint a komfortos és összkomfortosok aránya az utóbbiak javára változott: 58,8 százalék lett. 2014 végére a komfortos/összkomfortos lakások aránya, a teljes önkormányzati állományra vetítve, 77 százalékot mutat. Ma, noha mindösszesen 129 tisztán önkormányzati tulajdonú épület áll a kerületben, a bennük található lakások komfortfokozata sokkal kedvezőbb, mint az első, 1999-ben készített lakás- és helyiséggazdálkodási koncepció idején.

2008-2010. között 200 új önkormányzati bérlakás felépítését tervezte el a kerület. Ám a válság hatására lelassult az új önkormányzati lakóházépítések üteme, hasonlóan a kerületi magánbefektetők beruházásaihoz. 2008-ban adták át a következő új önkormányzati lakóházat, ami újabb Fecskeház is egyben. A Lőportár utca 7. szám alatt álló pince + fszt. + 4 szint + tetőtér kialakítású, 54 lakásos, középfolyosós saroképület (10.) elsősorban finom anyagtársításaival – a földszinten kőburkolattal, a tetőszinten faburkolattal – emeli a környék építészeti nívóját, de kellemes a közösségi terek belsőépítészete is a bejárat utáni növényszigettel, illetve színhasználattal. Egy évvel később adták át a 30 lakásos Reitter Ferenc utca 13. szám alatti lakóépületet, pince + fszt. + 4, illetve 5 emelet + tetőtér kialakítással (félszint eltolású, azaz az utcai fronton 5, az udvarin 6 szintes, 33-79 m2 közötti alapterületű lakásokkal; építészek: Lukács István, Vikár András). Utcai homlokzatán izgalmas megoldás az eltérő ritmusú ablaknyílás-kiosztás és a legfelső szint lodzsás megnyitása.

Még a tervezett időszakon belül sikerült átadni az Ambrus utca 6. szám alatti 45 lakásos, pince + fszt. + 4 szint kialakítású, átlagosan 50,6 m2-es lakásokkal megépített épületet (építészek: Roth János, Vizér Balázs, Lasztóczi Péter). Ugyancsak Roth Jánosék tervezték a Zsinór utca 38-40. szám alatt felépült, főhomlokzatán érdekes, ritmizált nyílászáró-kiosztással létrehozott 70 lakásos, pince + fszt. + 4 utcai/5 udvari szint + tetőszint kialakítású lakóházat. Ennek befejezése azonban már 2012-re tolódott. A Jász utca 65. szám alatti 35 lakásos, fszt. + 4 szint + tetőszintes sarokház, az önkormányzati beruházású, piaci alapon értékesített (társasházi alapító okirattal rendelkező), magas építészeti nívójú társasháztípusra példa. Ebben a lakóházban jellemzően 35-87 m² alapterületű lakások találhatóak, és amelyet szintén Roth János és munkatársai (Nagy János és Vizér Balázs) jegyeznek, még ebben a periódusban sikerült átadni (11.). (A fotógalériában látható felvételek sorrendje megfelel a lakóházak átadásának sorrendjével – szerk.) A Jász utca 89-91. szám alatt álló 100 lakásos passzívházat (építészek: Nagy Csaba; építész munkatársak: Pólus Károly, Déri Dániel, Várhidi Bence, Kiss Tamás) pedig, mint ismeretes, tavaly ősszel adták át; írásunk idején a lakások 60-65 százaléka már lakott. 

Az új önkormányzati beruházásban megvalósult lakóépületeket is a Kerületi Közszolgáltató Zrt. üzemelteti. Saját karbantartórészlegük van, a házak napi működését helyben lakó gondnokok látják el. A Zrt. munkatársai megkérdezésünkre elmondták, hogy jelentős felújításra, szerkezeti beavatkozásra nem volt szükség egyik ház esetében sem, csupán az általános karbantartás és kisebb-nagyobb javítások az általánosak, valamint évi egyszeri, komolyabb bérleményellenőrzést tartanak. (12.) Az elkövetkező években tervezik, különösen a régebbi, 2006. előtti épületek alaposabb vizsgálatát. Ami viszont eddig nem készült, az egy átfogó, kérdőíves bérlői felmérés, ami tartalmazná a lakók tapasztalatait a bérleményükkel, a házzal, a környékkel kapcsolatban. Persze hozzá kell tennünk, hogy a kérdőíves használói monitoring a hazai gyakorlatban egyáltalán nem jellemző, még például az irodaépületek, bevásárlóközpontok esetében sem.

A helyszíneken véletlenszerűen megszólítottunk lakókat, azt firtatva, hogy milyen élményeik vannak a lakásokkal, a házzal, a környékkel kapcsolatban. A megszólalók mindegyike pozitívan nyilatkozott a lakásról, az üzemeltetésről általában (13.). Jellemző volt ugyanakkor a családosok esetében, hogy a meglévő lehetőségek közül a tárolóhelyek szűkösségét hozták fel a ház(ak) hiányosságaként, valamint a kisebb alapterületű lakások esetében a fürdőszobák kicsi, „élhetetlen" méretét (14.). De sokan kérdőjelezték meg az „egy lakás-egy garázshely" szükségességét is ezekben a lakóépületekben. A környék viszonylatában pedig rendre egyértelműen a közbiztonság hiánya került elő.

Ami a jövő fejlesztéseit illeti, 2014. februárjában a következő ciklusra a (már csak) 100 tervezett bérlakás helykiválasztásánál a meglévő szempontok mellett egyértelmű hangsúlyt kapott, hogy ne csak foghíjbeépítések legyenek a programokban, hanem komplex városépítési, közterület-fejlesztési beruházások kíséretében hajtsák végre azokat. Továbbá, hogy a hosszú távú fejlesztési koncepcióban szereplő fejlesztési tengelyek policentrumok közelében álljanak. Felmerült helyszínként például a Csángó utca és a Kartács utca, valamint az Országbíró utca; az utóbbi két utcába, három helyszínre, koncepciótervek is készültek már. De az általános piaci óvatosságot, a bevételek szűkülését tükrözi, hogy a 2014. november végén kelt koncepciótervekben 100 lakásos házat nem találunk, a legnagyobb épület 70 lakásos. És persze mindez egyelőre csak tervezet. Pedig nagy szükség van önkormányzati bérlakásokra, legyen szó akár szociális alapon, akár piaci alapon megpályázhatóakra, mert például az elmúlt öt évben volt olyan bérlakás-pályázat a XIII. kerületben, ahol a 23 meghirdetett bérleményre 1600-an jelentkeztek, csak a kerületből.

(Az írás az NKA Építőművészet és Örökségvédelem Kollégium 3232/95        kódszámú, Illeszkedés - A kortárs épületek utóéletéről című pályázat            támogatásával készült.
 Pályázat száma: 3232/00120)

Források:

• Modern építészeti értékek a XIII. kerület városképében (szerk. Arató György, Literáti N. Gabriella), Bp. XIII. Kerületi Önkormányzat Polgármesteri Hivatal, é.n.
• Kortárs építészeti értékek a kerület városképében (szerk. Arató György, Muraközi Réka), Budapest, Sprint Kft., 2013
• Budapest Főváros XIII. kerület Önkormányzatának Lakás- és helyiséggazdálkodási koncepciója 1999-2002 (1999. február 11. önkorm. határozattal elfogadva)
• Budapest Főváros XIII. kerület Önkormányzatának Lakás- és helyiséggazdálkodási koncepciója 2003-2006 (Kt. 2003. október)
• Budapest XIII. Integrált Városfejlesztési Stratégiája – Monitoring és felülvizsgálat 2010, illetve a 2012-es összeállítások (Városkutatás Kft.)
• Beszámoló a lakás- és helyiséggazdálkodási koncepció 2011-2014. évi feladatainak teljesítéséről, javaslat a 2015-2019. évi feladatokra (Kt. 2014. dec. 11.)

Jegyzetek:

1. A teljes privatizációs folyamat alatt, országos szinten több mint 500 ezer önkormányzati bérlakás eladása történt meg.
2. A koncepciókat az AVK Rt. (Angyalföld-Újlipótváros-Vizafogó Vagyonkezelő Rt. utóbb Zrt.) készítette, amely 2012. január 1-jétől XIII. Kerületi Közszolgáltató Zrt.-ként működik tovább. A társaság létrehozásának elsődleges célja az önkormányzati vagyon kezelése, működtetése és piacorientált hasznosítása. Kiemelt helyen szerepel, az önkormányzati tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadása, megbízás alapján bérleti jog átadásának közvetítése, lakás,- helyiség értékesítési versenytárgyalások szervezése, lakások vételére vonatkozó igények döntéshez szükséges előkészítése, az önkormányzat forgalomképes vagyonának kezelése, hasznosítása.
3. A Képviselő-testület /Kt/ 1997-es általános távlati területfejlesztési koncepciója már tartalmazott új lakások építésére vonatkozó igényeket.
4. A koncepció szövegben szerepel egy, a Reitter Ferenc utcába tervezett 11 lakásos épület építésének a terve is, azonban erről további részletek nem állnak rendelkezésünkre, a későbbi dokumentumok sem szólnak róla.
5. Négy nagyobb fejlesztés valósult meg ezekben az években: 2001 végére a Hajdú utca 3. számú 33 lakásos társasházban lakásösszevonásokkal és műszaki fejlesztésekkel korszerű, 30-40 négyzetméteres lakásokat alakítottak ki. Az épület ún. Fecskeházzá alakult (a korábbi bérlőknek jobb komfortfokozatú helyi bérleményeket ajánlottak fel). Új elem volt a Fecskeház akkor a kerületben, amellyel a fiatalok átmeneti lakhatását támogatta az önkormányzat. A Hajdú utcai lakások ötéves, kedvező bérleti díjú bérlésére olyan, 30 év alatti házas- vagy élettársi kapcsolatban élő párok pályázhattak, akik legalább öt éve állandó lakosok voltak a kerületben, és vállalták a havi minimum 20 ezer forintos előtakarékoskodást. A Csanády utca 19. valamikor iskoláként működött, az épület átalakításával 18 darab komfortos lakás született. A Pap Károly utca 8-10. szám alatti épületek teljes rekonstrukciójának keretében az egykor 156 darab kis alapterületű lakás helyett 87 komfortos és összkomfortos lakás jött létre. S végül a 2001-ben elfogadott, a Szabolcs utca és környékét érintő rehabilitációs stratégia egyik első eredményként újult meg a Lőportár utca 5. számú ház; esetében is lakásösszevonás-korszerűsítés történt, 20 darab kis alapterületű, rossz minőségű lakás helyett 10 darab összkomfortos és 5 darab komfortos lakást hoztak létre.
6. Az önkormányzatoknak adható cél- és címzett támogatásokról az Országgyűlés az 1990. évi LXV. törvényben döntött.
7. 2006-ban kelt az a kerületi szabályzat /40/A. § (13/2006. [V.29.], amelyben meghatározták, hogy bizonyos építési övezetekben az „új építésű lakóépületekben [nem csupán az önkormányzatiakban] a lakások méretét úgy kell meghatározni, hogy átlagméretük a bruttó 50 nm-es értéket meghaladja, de a lakások legfeljebb 20 %-a lehet 35 nm nettó alapterületnél kisebb".
8. Az utóbbi évtizedekben nem gyakorlat sajnos, hogy az építésztervezők neve és a befejezés dátuma felkerüljön a házak homlokzatára. Örömteli lenne és a célok ismeretében méltó, ha például a XIII. kerület, akár csak a házakon feltűntetné a nevet/neveket, adatokat.
9. Ez azt jelenti, hogy állami támogatást nem, de az önerőhöz sok esetben, közbeszerzési eljárás keretében banki hitelt igényelt az önkormányzat.
10. Az L alaprajzra ültetett épület hosszabbik homlokzati szakasza a Lőportár utcából nyíló zsákutcával fut párhuzamosan, ebből az irányból közelíthető meg a 38 férőhelyes, belső udvar alatti tömbgarázs. A Kortárs építészeti értékek a kerület városképében című forrásunk Fecske utcaként nevesíti a zsákutcát, az elnevezésnek a közterületen és térképeken nem találtuk nyomát. A 109 lakásos lakóház után ennél, a 705 millió nettó bekerülési költségű épületnél igényelt újra állami támogatást (150 millió) az önkormányzat.
11.Egy 2007. március 26-án kelt határozati javaslat szerint, ami a Frangepán utca 73.-Jász utca 65/a. telekre egy, kb. 50 lakásos lakóépület közbeszerzés útján lefolytatott hitelszerződés megkötésének engedélyezéséről ad tájékoztatást, kiderül, hogy saját beruházásban megépítendő lakóingatlan piaci értékesítése a cél, ugyanakkor a Jász utcai ingatlanban, mint azt az Angyali otthon 2 honlapon olvasottak is megerősítik a megvásárolható lakások mellett bérelhetőek is találhatóak. A határozati javaslatból kitűnik, hogy a Kisgömb utca 14-16. szám alatti 112 lakásos épület esete is hasonló. A házban, ami önkormányzati beruházásban valósult meg, bérlésre és értékesítésre egyaránt lehetőséget kínáló lakásokat találunk. 

12. Kerestük a lehetőséget, hogy megszólítsuk az egyik ház gondnokát is, aki, véleményünk szerint a leginkább illetékes abban, hogy a házzal kapcsolatos „napi rutin"-ról beszámoljon, de sajnos, és érthetetlen módon erre az illetőnek nem volt felhatalmazása.
13. Ebben az írásban a 100 lakásos passzívházra nem térünk ki, ám úgy érezzük, érdemes megemlíteni néhány beköltöző friss megállapításait a házzal kapcsolatban. Az egyik a bejárati ajtók mérete: egyes vélemények szerint a sztenderd méretnél valamivel kisebbek, ezért beköltözéskor sok bútor nem fért be a bejáratokon, amelyeken - ez a másik probléma, amit felmerült, - nincs kémlelőnyílás, sem pedig biztonsági zár.
14. Egyfajta döntéskényszerről számoltak be, azaz vagy tartós fogyasztású élelmiszert tárolnak a kijelölt pincei, földszinti tárolókban vagy különféle holmikat, a kettő együtt a tároló helyiségek mérete miatt nem megy. Ráadásul „életszerűtlen", hogy minden plusz élelmiszert a lakótértől távol helyezzenek el a kamra hiánya miatt. A kisebb alapterületű lakásokban nem a fürdőszobákban, hanem a konyhában van lehetőség a mosógépek bekötésére.

Ezúton szeretnénk köszönetet mondani a nekünk nyújtott segítségért a XIII. kerület főépítészének, Arató György úrnak, valamint a Kerületi Közszolgáltató Zrt. munkatársainak.

Molnár Szilvia, Rubóczki Erzsébet