Airbnb és a város – A rövidtávú lakáskiadás hatásai

A rövidtávú lakáskiadás elsősorban a nagyvárosi térségek életét befolyásolta jelentősen az elmúlt években, főként ott, ahol a túlturizmussal (overtourism) is összefonódott hatásokról beszélhetünk. Városfejlesztési, városgazdasági, építészeti és egyéb kérdéseket is felvet és sokak által vitatott témakörré nőtt az utóbbi évtizedben. Demjén Norbert ezt a jelenséget vizsgálta munkájában, amelyet a Magyar Urbanisztikai Társaság 2021-ben Diplomadíjjal jutalmazott.

A lakások rövidtávú kiadása az utóbbi évek egyik legmeghatározóbb jelensége volt a COVID–19 pandémia megjelenéséig. Az utolsó intakt vizsgálati időpontot 2020 január-februári adatok jelentették, amely egyben a jelenség csúcspontja is volt. Az egy évvel későbbi vizsgálatok idején pedig egyértelmű mélypontról beszélhetünk.

A közösségi paradigma és annak elemei egyre inkább meghatározzák a társadalom és a gazdaság működési logikáját, jelenségeit. A városi térségekben újra felfedezett közösségi tevékenységek, amelyeknek fontos eleme a megosztás gyakorlata, áthatották az élet különböző területeit. A megosztáson alapuló formák között találunk olyanokat is, amelyek egyes földrajzi helyeken néhány év alatt gyökeres fordulatot jelentettek a lakóközösségek számára, ami rendkívül éles konfliktusokat eredményezett. A dolgozat az egyik ilyen konfliktusforrás, a lakások rövidtávú szálláshelyként történő megosztásának jellemzőit és városfejlődésre gyakorolt hatásait járja körül különböző vizsgálati kérdések mentén.

A jelenség kontextusának bemutatása fontos elméleti keretet jelent a téma megismerésében. A közösségi paradigma (sharing paradigm) ernyőfogalom alá rendelt, a megosztásra koncentráló tevékenységek mélyen gyökerező társadalmi, gazdasági, technológiai és környezeti változásokra reagálnak. Ennek eredményeként jött létre a materiális javak megosztása mellett többek között a „hatalommegosztás" a városok építészeti, gazdasági és fejlesztési tervezésében. A megosztás a mi esetünkben a lakásokra, mint kihasználatlan kapacitásokra vonatkozik.

A magyarországi helyzettel történő összehasonlítás érdekében érdemes nemzetközi kitekintést is tenni, ami elsősorban az európai fővárosokat jelenti, az elérhető adatok miatt. Területi fókuszú vizsgálatokban elsődleges kérdés, hogy milyen térbeli lenyomatai vannak az adott jelenségnek, vagyis pontosan hol vannak a kiadott szálláshelyek. A kategorizálás során 4 típust lehetett meghatározni, ami jelentősen összefügg az adott város természetföldrajzi, városépítészeti, városszerkezeti adottságaival. 

A szálláscélú lakásmegosztás koncentrációjának vizsgálatára egyéb térparaméterek bevonása is indokolt. Többek között az egyes szálláshelyek földrajzi koordinátáinak meghatározása lehetővé teszi a szálláshelyek egymástól való távolságának kiszámítását. Egymástól legnagyobb távolságra Dublin esetében vannak a szálláshelyek, átlagosan 77 méterre, ami mutatja az erőteljes koncentrációt is, hiszen véletlenszerű eloszlás esetén 232 méteres lenne ez a táv. Párizs esetében átlagosan 17 méterre vannak a szálláshelyek egymástól, ami jelzi, hogy szinte minden lakóépületben található szállásként kiadott lakás, ami természetesen a város sűrű beépítettségére is visszavezethető.

A térbeli mellett az időbeli alakulást is bekapcsolni a vizsgálatba, amely lehetőséget teremt a jelenség terjedésének bemutatására. Bécs esetében igen különleges terjedés figyelhető meg. A szálláshelyek számának dinamikus növekedése az évtized közepén indult be és elsősorban a városközponttól mért 1-3 km-es zónában jelentett mintegy tízszeres növekedést az évtized végére. 

Az európai városok adatgyűjtéséhez hasonló módszer szerint magyarországi mintaterületre is elkészült az adatbázis. A mintaterületként választott egység egy fővárosi kerületrészre, Lipótvárosra esett, mivel a vizsgálat során világossá vált, hogy Budapesten ez az egyik leginkább érintett területegység a szálláshely-szolgáltatási tevékenység kapcsán. A kerületrész beépítési jellemzői, igazgatási és szolgáltatási funkciói korlátozzák a helyi lakosság megmaradását, amelyhez további tényezőként adódik a lakások szálláshelyként történő, üzletszerű üzemeltetése.

Kiegészítéseként azokat az V. kerületben zajló szabályozási megoldásokat is figyelembe kellett venni, amelyek a rövidtávú, turisztikai célú lakáskiadás jelenségével foglalkoznak. A szabályozási eszközök bár leginkább a korlátozás felé hajlanak, nem mindig tudják betölteni funkciójukat, főként rendszeres adatgyűjtés hiányában a szürke- és feketegazdaságban tevékenykedő házigazdák esetében. A kerületben a legerősebb szabályozási lehetőséget – akkor még törvényi felhatalmazás híján – csak a helyi építési szabályzat, valamint településképi rendelet megalkotása, módosítása jelentette. Ugyanakkor a tanulmány további konkrét szabályozási lehetőséget is kínál a városvezetés számára.

Az időközben kialakult járványhelyzet rendkívüli módon és azonnal érintette a vizsgált szektort. Az eddig bemutatott adatok és tapasztalatok a pandémia előtti viszonyokat jellemzik.  A pandémia hatására a kiadási lehetőségek jelentősen szűkültek, a külföldi vendégforgalom nagy része elmaradt és a belföldi turizmus sem tudta pótolni a kieső bevételeket. Az egy évvel korábban az V. kerületben hirdetett 2000 körüli (Budapesten kb. 12000) szálláshelyhez képest mintegy felére esett vissza a jelenlegi aktív (utolsó 1 évben kiadott) hirdetések száma. A szálláshely-üzemeltetők szinte mindegyike kisebb vagy nagyobb mértékű bevételkiesést szenvedett el az elmúlt egy év során, amit az is érzékeltet, hogy jelentősen növekedett az olyan eladásra vagy középtávú (3-6 hónapra) bérletre kínált lakások száma, amelyek korábban szálláshelyként működtek.

A szálláshelyekké alakított lakások többsége (a belvárosban) bár kiemelkedő minőséget képviselnek a lakásállományon belül, ugyanakkor a hosszútávú bérlakáspiacon jelentős hátránnyal szembesülnek. Ezen lakások belsőépítészeti és funkcionális kialakítása nem mindig teszi lehetővé a hosszabb távon történő kiadást. A belvárosi lakásállomány aprózódása pedig további kihívásokat állít a kerület vezetése és lakossága elé. A nagy kérdés, hogy mi lesz a szektorral következő néhány éven belül? Mindenesetre érdemes nyitott szemmel járni.

Demjén Norbert

Szerk.: Sulyok Georgina

Felhasznált források:
A cikk Demjén Norbert „A rövidtávú, turisztikai célú lakásmegosztás hatása a városfejlődésre" című diplomamunkája alapján készült.

ARIAS-SANS, A. DOMÍNGUEZ, A. Q. (2016): Unravelling Airbnb: Urban Perspectives from Barcelona. In: RUSSO, A. P., RICHARDS, G. (ed.): Reinventing the local in tourism: Producing, consuming and negotiating place. Channel View Publications, New York, pp. 209–228.
BERKI M. (2019): Materiális, immateriális, performatív – a „kultúra" értelmezésének változása a kulturális földrajzban. In: BERKI M., HALÁSZ L. (szerk.): Budapesttől Berlinig – Interdiszciplináris kalandozások. ELTE Földrajz- és Földtudományi Intézet, Budapest, pp. 29–38.
BOROS L., DUDÁS G. (2017): A közösségi szállásadás konfliktusai és dilemmái. Földrajzi Közlemények 141 (3), pp. 288–298.
CZIRFUSZ M. (2019): Lakhatási problémák és megoldások. Az önkormányzatok lehetőségei. Friedrich-Ebert-Stiftung, Megújuló Magyarországért Alapítvány, Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont, Budapest, 27 p.
DUDÁS G., BOROS L., PÁL V. (2016): Közösségi szállásadás Budapesten – Az Airbnb térnyerése. Településföldrajzi Tanulmányok 5 (3–4), pp. 66–83.
JAKOBI Á. (2015): A grid: aggregált és dezaggregált rácsmodellek a területi egyenlőtlenségek vizsgálatában. Területi Statisztika 18 (55) (4), pp. 322–338.
JANCSIK A., MICHALKÓ G., CSERNYIK M. (2018): Megosztás megosztottság nélkül – az Airbnb és a budapesti szálláshelypiac átalakulása. Közgazdasági Szemle 65 (3), pp. 259–286.
MCLAREN, D., AGYEMAN, J. (2015): Sharing Cities. A Case for Truly Smart and Sustainable Cities. The MIT Press Cambridge (MA, USA)–London (UK), 44 p.
SMITH, M. K., EGEDY T., CSIZMADY A., JANCSIK A., OLT G., MICHALKÓ G. (2018): Non-planning and tourism consumption in Budapest’s inner city. Tourism Geographies 20 (3), pp. 524–548.
SZABÓ J. (2007): Város és szabályozás – a településrendezés hagyományai és paradigmaváltása. Ph.D. értekezés, BME Urbanisztika Tanszék, Budapest, 137 p.
ZERVAS, G., PROSERPIO, D., BYERS, J. W. (2017): The Rise of the Sharing Economy: Estimating the Impact of Airbnb on the Hotel Industry. Journal of Marketing Research 54, 5, pp. 687–705.